泰政办函〔2022〕22号
市政府办公室关于明确中心城区规划范围内个人建房管理有关事项的通知
各乡镇人民政府（街道办事处）、园区管委会（管理办），市各有关部门（单位）：
为规范我市中心城区规划范围内个人在依法取得宅基地使用权的集体土地上原地翻建、改建、扩建和异地新建住宅（以下简称个人建房）的行为，加强个人建房管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省土地管理条例》《江苏省城乡规划条例》和《泰州市村民个人建房管理办法》，结合我市实际，现就有关事项通知如下：
一、管理范围
《泰兴市城市总体规划（2014-2030）》中确定的中心城区规划范围，具体为东至姚王街道东界线、南至天星港、西至长江、北至蔡港。
二、规划管理
1.个人建房应当符合国土空间规划（现行城乡规划和土地利用总体规划）。按照“先规划后审批、无规划不审批”的原则，严格规划实施管理，无法定规划或与规划不符，不得批准和进行任何建设。
2.个人建房必须符合国土空间规划用途管制要求，占地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉及未利用地的，应当办理未利用地转用审批手续。
3.对中心城区规划范围内的个人建房按城镇开发边界内、外进行分级管控。
4.城镇开发边界内的个人建房，按规划用途和是否位于拆迁改造计划区域进行分类管理。
（1）详细规划（现行控制性详细规划）确定为居住用地且定义为新建地块的，在不突破现行的宅基地及建房面积标准的前提下，可按“原地块、原面积、原高度”申请翻建；（2）详细规划确定为居住用地且定义为保留地块的，按批准的建设工程设计方案申请建设，建设工程设计方案由所在乡镇（街道）组织编制报市自然资源和规划部门审查（在满足日照、消防等前提下，地块绿地率、建筑密度、配套停车位等指标可作适当调整）；（3）详细规划确定为非居住用地的，一律不得翻建、改建、扩建和新建；（4）已列入拆迁改造计划区域的，一律不得翻建、改建、扩建和新建。
5.城镇开发边界外的个人建房，按批准的村庄规划申请建设，村庄规划由所在乡镇（街道）组织编制报市人民政府批准。
6.不得翻建、改建、扩建的个人建房，经鉴定确属危房的，由市住房和城乡建设部门和所在乡镇（街道）按危房管理要求处置，严禁以维修加固为名翻改扩建。列入拆迁改造计划区域的，可申请提前拆迁。
7.个人建房不得影响消防、交通，不得妨碍城市基础设施、公共设施建设及占用公共绿地，并妥善处理好相邻关系。建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全等相关规定。符合现行的宅基地及建房面积标准，按“原地块、原面积、原高度”进行翻建的，如建筑日照间距不足，在不扩大相邻权利人日照影响的前提下，须经相邻权利人同意。
三、建筑管理
1.个人建房设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定，与周边环境协调，体现地方特色，提倡采用新工艺、新材料、新结构。个人建房设计可由取得相应设计资格的单位或者个人进行，倡导使用市住房和城乡建设部门组织编制的个人建房通用图集。
2.各乡镇（街道）应充分尊重群众意愿，强化政策引导，因地制宜，分类推进个人住房建设。对利用原宅基地及周边翻、改、扩建的，应以低层联排住宅为主，控制双拼式住宅，新建围墙不得超出批准的宅基地范围。对在集中居住区异地新建的，应以低层联排住宅为主，适量安排多层、复式住宅，不得新建独立式住宅。低层住宅一般不超过三层，檐口高度不超过10米，建筑占地面积一般不超过宅基地的70%。地面标高、檐口及屋脊标高应与毗邻建筑相协调，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。
3.各乡镇（街道）要按照“属地管理”原则，明确专门机构负责本辖区内个人建房的质量和安全监管。在审批建房手续时，审查施工单位资质及质量安全保障措施，指导农户与施工单位签订施工合同。加强质量、安全、文明施工巡查，发现问题立即责令整改，经整改合格后，方能继续施工。有条件的乡镇（街道）可采用购买服务的方式，委托有资质的监理机构加强质量安全控制。
四、审批监管
1.个人建房审批及登记发证按《关于规范全市农村宅基地管理的意见（试行）》（泰农发〔2021〕98号）执行。
2.市农业农村部门负责宅基地管理以及闲置宅基地和闲置农房盘活利用，参与国土空间规划（村庄规划）编制等工作。市自然资源和规划部门负责村庄规划编制的业务指导、建设工程设计方案审查、农用地和未利用地转用审批、规划许可和不动产登记等工作。市住房和城乡建设部门负责对个人建房风貌进行管控，指导个人建房风貌方案设计、质量安全管理和危房鉴定改造等工作。市城市管理部门负责城镇开发边界内个人建房违法建设的查处工作。水务、电力、公安、交运、生态环境等部门负责各自职能范围内涉及个人建房的审查和管理工作。各乡镇（街道）负责组织编制村庄规划和建设工程设计方案，负责个人建房日常管理。
3.市各相关部门及乡镇（街道）应加强队伍建设和管理，坚持依法行政，高效优质服务。各部门及乡镇（街道）工作人员在个人建房申请、审查、审核、批准以及监管过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位、任免机关或纪检监察机关依法给予相应处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
其他乡镇城镇开发边界内个人建房管理参照执行。
泰兴市人民政府办公室
2022年10月31日
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