泰兴市自然资源和规划局

关于明确中心城区规划范围内个人建房

管理有关事项的通知制定情况的政策解读

为规范我市中心城区规划范围内个人在依法取得宅基地使用权的集体土地上原地翻建、改建、扩建和异地新建住宅（以下简称个人建房）的行为，加强个人建房管理，结合我市实际，我局组织起草了《关于明确中心城区规划范围内个人建房管理有关事项的通知》（以下简称《通知》）。现将有关情况汇报如下：

一、《通知》制定的必要性

从2004年起，我市城区内的个人建房一直处于停批状态。2014年，市政府出台了《严格规范村（居）民个人建房、积极推进农民集中居住工作意见》，明确城市总体规划用地范围内的村民一律不得新、改、扩建住房；如确需新、改、扩建，应在规划的农民集中居住区内解决。但是，群众个人建房的需求客观存在，由此引发的矛盾和信访反映不断。为回应社会关切和群众诉求，我局起草了《通知》，对中心城区规划范围内的个人建房按城镇开发边界内外实行分级管控。

二、《通知》的制定过程

2022年7月，根据市城市治理委员会的要求，我局启动《通知》的起草程序，形成了《通知（征求意见稿）》。7月底，我局发函至各乡镇（街道）、园区及市有关部门（单位）征求意见和建议，形成了《通知（送审稿）》。9月中旬，根据市政府分管领导要求，我局补充了农用地转用和建筑占地等内容，形成了《通知（草案）》。9月底，在泰兴市政府网对《通知（草案）》进行了公示，向社会公众广泛征求意见。

三、《通知》的主要内容

《通知》主要包括管理范围、规划管理、建筑管理、审批监管等四个方面内容。

1.管理范围：中心城区的规划范围具体为东至姚王街道东界线、南至天星港、西至长江、北至蔡港。

2.规划管理：个人建房应当符合国土空间规划，即现行的城乡规划和土地利用总体规划。

对中心城区规划范围内的个人建房按城镇开发边界（现行城镇总体规划确定的建设用地范围）内外进行分级管控。 一是对城镇开发边界内的，列入拆迁改造计划区域的不得批准建设。未列入拆迁改造计划区域的，规划为居住用地且定义为新建地块可按“原地块、原面积、原高度”批准翻建；规划为居住用地且定义为保留地块按建设工程设计方案批准建设；规划为非居住用地的不得批准建设。二是对城镇开发边界外的，按村庄规划批准建设。

个人建房建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全等相关规定。按“原地块、原面积、原高度”进行翻建的，在不扩大相邻权利人日照影响且经相邻权利人同意的前提下，可不考虑建筑日照间距。

3.建筑管理：个人建房设计应当安全、适用、经济和美观，与周边环境协调，倡导使用市住建部门组织编制的个人建房通用图集，由各乡镇（街道）负责各自辖区内个人建房的质量和安全监管。对利用原宅基地建设的，应以低层联排住宅为主，控制双拼式住宅，不得新建独立式住宅；对在集中居住区新建的，应以低层联排住宅为主，可适量考虑多层、复式住宅。

4.审批监管：个人建房的审批及登记发证按《关于规划全市农村宅基地管理的意见（试行）》（泰农发〔2021〕98号文）执行。农业农村、自然资源和规划、住建、城管等部门（单位）和乡镇（街道）在个人建房管理过程中各司其职，依法行政，如发生失职、渎职行为将依法给予处分并追究相应责任。

其他乡镇城镇开发边界（现行乡镇总体规划确定的建设用地范围）内个人建房管理参照执行。