2019年上半年，泰兴市房地产市场销售形势趋于平稳，在成交量下降情况下成交均价同比亦有不同程度的下降。经过去年年底各房地产开发企业的年底大力推盘后，今年以来推盘力度显著减小，住宅存量同比环比有所下降，但库存量持续维持在较高的水平，房地产开发企业竞争进一步加剧。
一、房地产市场基本情况
1.房地产投资情况
根据一套表显示，2019年1-6月，泰兴市房地产本年完成投资40.79亿元，下降11.9%，降幅比一季度扩大3.4个百分点，比泰州平均水平低12.2个百分点，在泰州排名第七。其中，土地购置费同比下降26.9%，建安投资同比下降7.9%。
2.房地产销售情况
1-6月，泰兴市商品房销售面积73.1万平方米，同比下降31.6%，降幅比一季度扩大17.7个百分点，低于泰州平均水平3.8个百分点，在泰州位列第六。其中，住宅销售面积68.27万平方米，同比下降32.8%。
投资和销售回落原因分析
1.土地市场冷清
2019年泰兴市房地产土地市场与其他城市“地王频出”“高溢价成交”相比，市场冷清，“低溢价、高地价、流拍、存量大”成主要关键词。主要原因为：第一，地价高，工业化要求高，预售条件高；第二，地货比低、市场存量高；第三，产品同质化竞争激烈价格下跌明显，去化速度缓慢。
2.房价总体偏高
随着国开行对棚改政策的调整，一些大型房企投资方向集中到人口、经济等各方面资源都较为集中的一二线城市。受此影响，三四线城市虽在做一些符合市场需求的高品质和刚需户型产品以吸引当地客群购买，但泰兴市房价总体偏高，拆迁计划趋缓，投资者需求者保持谨慎。
3.库存持续高位
1-6月，泰兴市商品房待售面积49.13万平方米，其中住宅待售面积33.7万平方米，比去年底分别下降12.3%、10.9%。整体来看，受去年开发企业的集中推盘影响，市场较好的销售态势虽得到了一定缓解库存压力的作用，但前几年土地上市量，尤其是市区土地上市量较大，我市商品房潜在库存量依然很大，在购买人群主要以本地居民为主的房地产消费市场，房地产去化形势依然严峻。
4.企业竞争加剧
1-6月，住建部统计新建商品住房批准预售面积45.9万平方米，同比下降47%。泰兴市房地产潜在供应量仍较大，现有一些开发企业打出“特价房”、“福利房”等促销手段，但下降的幅度有限，销售价格仍居高不下，成交量难以连续增长。各房地产开发企业为了冲业绩甚至出现“抢开盘”、“争抢客源”等状况，房地产市场不稳定因素正在积聚。而且按照这种形势发展下去，房地产开发企业很可能会陷入“房价下不来，销量上不去”的困境，长时间的积压，必然会让企业的资金风险进一步加大。
5.同期基数大。
2018年受政策影响，一套表房地产新增列统企业15家，新增列统项目26个，创历史新高。2019年1-6月，一套表只新增了2个项目，而同期新增了12个项目。房地产项目受其行业特点影响，刚开始会产生土地费等前期费用，开发商为加快资金回笼会在前期加快施工进度，尽早获得预售许可产生效益，因此新增列统项目极大拉动了全市的房地产投资和销售。
再加之，今年一套表91个列统项目中大部分项目投资已经接近尾声，其中13个项目已全部完成投资，投资过半的有67个项目，有34个项目已完成90%的投资。在库项目投资乏力，又没有新项目做有力支撑，是房地产市场投资和销售下滑的原因之一。
6.一套表数据与网签存在一定差距
1-6月，泰州反馈房管局网签销售面积83.38万平方米，同比下降19.7%，增幅高于一套表销售面积11.9个百分点。原因在于：
企业重视程度不够。企业从动土施工到形成销售，都能及时到相关主管部门报备，但不会向统计部门报备，因此，统计系统不能及时了解企业的动态和信息，协助企业及时入库统计。（目前我们都是通过与房管局比对网签数据才能及时发现未入库的项目，信息比较滞后。如果企业能在动土施工、申报预售的同时及时到统计局报备，我们才能第一时间掌握企业动态，及时做好数据统计工作。）
项目不符合入库条件。一套表房地产项目入库需要提供相应的批文、施工许可证、施工合同、建筑规划许可证、土地证等，有的项目手续不齐全、资质过期、不属于房地产行业等一系列原因无法或者暂时无法入库。（如宣堡的锦城置业无土地证；根思的玉隆农贸批发市场资质过期；城区的中盛置业即以前的浙江商贸城前几年一直限售，今年刚刚解封但资质过期；滨江的金禾置业去年已经注销依旧在售）这些企业目前已经实现1.7万平米的销售。
审批需要时间。列统企业入库审批需要经历一段时间，当月报送材料，层层审批后，需要经历一到两个月的时间才会入库统计，因此数据会有延迟。如，泰兴市牛信置业有限公司企业的“碧琴花苑”项目刚刚入库，1-6月累计销售3.45万平方米，7月报表数据可以体现；泰兴市国裕置业有限公司的“江东府”、泰州华德建设有限公司的“江东领秀”、泰州市华臣凯地房地产开发有限公司的“悦澜苑”三个项目已经在走流程，1-6月累计销售4.57万平方米，预计8月报表数据可以体现；泰兴市兴建置业有限公司，累计销售0.83万平方米，目前已经在走入库流程，等待乡镇上传资料。
第四，由于企业周转不灵被政府接管、找不到统计人员、待售面积小于规划面积的2%的一些项目，在以前年度提前清空并退库了，现在依旧有销售的有1.36万平方米。
开发企业对当前房地产有关调控政策的意见及建议
鉴于房地产市场刚需的客户需求，房贷利率能回归基准，甚至重新为首套房的购房者提供利率优惠，是开发商和客户们都在期盼的事情。泰兴房贷利率有没有下调的机会具体还得看楼市的降温程度。如果泰兴楼市出现大幅降温的局面，那么，下调房贷利率将会是必然。不过，在有宽松的货币环境的支撑，不断降准甚至是降息的局面之下，泰兴楼市继续降温的可能性并不大。但企业普遍认为未来的利率也不会再有上浮的空间。
四、2019年房地产形势走势预判
2019年，中美贸易摩擦对上市公司的海外市场有一定影响，就目前来看，对刚需的泰兴房地产市场的影响还未体现。下半年，我市房地产市场将在继续加快城市东南部、北部片区以及新泰中周边建设速度，加大老城区更新改造力度，进一步完善城市综合功能等措施的推动下，持续稳定健康的发展，加之黄桥和虹桥镇开发企业的持续进入，房地产市场供给量将保持一定的增长趋势。在购买人群以本地居民为主的情况下，去库存压力不容小觑。预计年底，销售增幅在-20%左右。
政府相关部门要密切关注房地产走势，加强监督，指导企业科学合理定价，确保房地产市场健康运行；另外，要强化房地产信贷风险的监测，加大对房地产企业资金的排查，及时防范房地产企业金融风险；再次，房地产主管部门要有序发放销售许可证，使房地产市场供求在合理区间。