各乡镇人民政府（街道办事处），各园区管委会，市各委办局，市各直属单位、驻泰单位：
《泰兴市市区国有土地上房屋征收评估细则》已经市政府第十五次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。
泰兴市人民政府办公室
泰兴市市区国有土地上房屋征收评估细则
第一章 征收评估总则
第一条 制订目的及依据：为规范国有土地上房屋征收评估行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保证房屋征收估价结果客观公正，根据《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范》（GB／T50291—2015）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，结合本市市区国有土地上房屋征收工作实际，制定本细则。
第二条 适用范围：本市市区范围内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的估价，以及对相关估价结果进行复核估价和鉴定等活动，适用本细则。
第三条 估价机构：依法设定的房地产估价机构在本市从事房屋征收评估的，应当在市房屋征收部门向社会公布的征收评估机构名录内。
第四条 估价人员：房地产估价专业人员从事房屋征收评估的，应当符合下列条件：
（一）在本细则第三条规定的房地产估价机构执业；
（二）具有1年以上房地产估价工作经历；
（三）能够熟练掌握与房屋征收相关的法律法规、政策及其他业务知识，遵守房屋征收职业道德规范，参加市房屋征收部门组织的培训并考核合格；
（四）无违法犯罪记录。
第五条 估价对象及分类：本细则所称被征收房屋是指在房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产。分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业房屋和营业房屋两类。住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋又划分为若干类，具体划分见附件一。
第六条 估价目的：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条 价值时点：被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日。
第八条 价值类型：被征收房屋价值标准是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第九条 征收区位分区：根据市区城市现状，按住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋三种情况，进行征收区位分区，具体划分见附件十。
第十条 估价程序：房屋征收评估应当按照以下程序进行：
（一）签订委托合同，明确基本事项；
（二）开展实地查勘，收集相关资料；
（三）对照评估细则，进行评估测算和内部审核；
（四）提交初步估价结果，公示并现场说明解释；
（五）修正初步估价结果，交付整体及分户估价报告；
（六）接受咨询质疑，作出说明解释和复核；
（七）建立估价档案。
第十一条 估价结果运用：估价结果的运用包括：
（一）房屋征收项目补偿资金概算估价结果，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；
（二）房屋征收分户补偿估价结果，作为被征收房屋的补偿依据。
估价结果的货币单位应当精确到人民币元。
第十二条 估价结果应用的有效期：估价结果应用的有效期自出具正式估价结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。如果估价条件发生变化需要修改估价结果，前一份估价报告自动作废，并应在后一份报告中作相应说明。
第二章 住宅房屋征收评估
第十三条 住宅房屋估价方法：住宅房屋的界定及细分见附件一。住宅房屋的征收评估适用比较法的基准价格修正方式进行评估，其征收补偿评估测算的路线为：
（一）确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求见附件三；
（二）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按经修正和调整后的各个可比实例价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件二。计算公式为：
基准价格
为可比实例价格，n为可比实例的个数；
为交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
为市场状况修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价、房管部门公布的相关价格指数进行确定；
为可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数，系数确定见附件四；
为可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数，系数确定见附件五；
为可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数，根据本细则第八条规定，该系数取值为100。
（三）确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，公式为：
，j＝1，2，3
为标准样本住宅分类基准价格，其中
为成套住宅分类基准价格，
为独门院落住宅分类基准价格，
为非成套住宅分类基准价格，
为对应的分类基准价格调整系数，其取值见附件三；
（四）确定被征收房屋评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房屋实物状况比较，按比较方式修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格，公式为：
1、成套住宅房屋评估价格
被征收房屋评估价格
为被征收住宅评估价格，为标准样本住宅分类基准价格，
为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数，系数确定见附件四，F—楼层修正系数，该系数确定参见附件四。
2、独门院落住宅房屋评估价格
被征收房屋评估价格
为被征收住宅评估价格，为标准样本住宅分类基准价格，为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数，系数确定见附件四，H—独门院落综合修正系数，该系数确定参见附件四。
3、非成套住宅房屋评估价格
被征收房屋评估价格
为被征收住宅评估价格，为标准样本住宅分类基准价格，为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数，系数确定见附件四。
4、对其他较为特殊的被征收住宅房屋可选用比较法的直接比较方式评估，也可视具体情况选用其他估价方法，具体操作按《房地产估价规范》要求执行。
第三章 非住宅非营业房屋征收评估
第十四条 非住宅非营业房屋估价方法：非住宅非营业房屋征收评估首选比较法。因案例收集等具体原因无法适用比较法的，可适用成本法评估。非住宅非营业房屋的成本法评估说明见附件六。
第十五条 非住宅非营业房屋估价技术路线：成本法评估应当按照下列程序进行：
（一）测算土地重新取得价格。根据被征收非住宅非营业房屋的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；
（二）确定建筑物的重置价格。根据被征收非住宅非营业房屋的建筑结构，参照市政府公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；
（三）估测折旧。现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C，C=PJ×(1-g)（g为成新率）；
（四）补偿价格评估。根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业房屋的征收补偿价格＝PD＋PJ－C。
第四章 非住宅营业房屋征收评估
第十六条 非住宅营业房屋估价方法：非住宅营业房屋应当区分不同情形，选择相应的估价方法：
（一）非住宅营业房屋有较多交易的，选用比较法估价；
（二）通常有租金等经济收入的，选用收益法估价；
（三）对于商务写字楼、大型宾馆、大型超市、大型百货商场等，可直接采用比较法或收益法进行评估；
（四）当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或者其同类房地产没有租金等经济收入的，选用成本法。
第十七条 收益法评估商业街区基准价格：非住宅营业房屋的典型样本房设定见附件八。采用收益法评估被征收非住宅营业房屋典型样本房的基准价格时，应当采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，公式如下：
其中
为商业街区基准价格，a为典型样本房的年净收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定见附件八。
第十八条 商业街区基准价格修正法评估：被征收非住宅营业房屋评估适用商业街区基准价格比较方式修正，其征收补偿价格经过综合进深修正、商业街道路线修正和楼层因素修正后得到，公式为：
为被征收非住宅营业房屋评估价格；
为商业街区基准价格；
f1为综合进深修正系数，具体数据的选用见附件八；
f2为商业街道路线修正系数，具体数据的选用见附件八；
f3为商业用房楼层修正系数，见附件八。
第五章 在建工程征收评估
第十九条 在建工程征收估价方法：被征收房屋为在建工程，具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应当选用假设开发法评估。
第二十条 假设开发法估价技术路线：假设开发法评估应当按照下列程序进行：
（一）选择具体估价方法；
（二）选择估价前提；
（三）选择最佳开发经营方式；
（四）测算后续开发经营期；
（五）测算后续开发的必要支出；
（六）测算开发完成后的价值；
（七）确定折现率或测算后续开发的应得利润；
（八）计算开发价值。
第二十一条 在建工程评估计算公式：在建工程评估价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
第六章 其他征收评估问题处理
第二十二条“地大于房”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积；
2.“地大于房”补偿单价
= -
×g
为该征收项目成套标准样本住宅基准价格；
为该标准样本住宅建筑物重置单价，见市政府公布的重置价格；
g为该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；
3.“地大于房”补偿金额＝×S。
第二十三条 直管公房和自管公房的评估：对市直管公房、单位系统自管房为住宅房的，被征收人与房屋的承租人共同选择货币补偿的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给承租人，计算方法如下：
（一）
为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；
为对应的被征收房屋建筑重置单价，参见市政府公布的重置价格；
为对应的被征收房屋成新率，见附件七；
为房屋建筑面积。
（二）
为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；
为用比较法的基准价格修正方式求取的被征收房屋评估单价；
为对应的被征收房屋建筑重置单价，见市政府公布的重置价格；
为对应的被征收房屋成新率，见附件七；
为房屋建筑面积。
第二十四条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换的住宅房屋，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应当按照比较法评估。产权调换房屋评估价值时点应当与被征收房屋评估价值时点一致。
第二十五条 划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质的，其土地补偿评估金额应当扣除土地基准地价的40%。
非住宅营业房屋的合法用地为划拨性质的，其补偿评估价格计算公式为：
为被征收非住宅营业房屋的征收补偿评估价格；
为被征收非住宅营业房屋的市场评估价格；
f2为对应的非住宅营业房屋商业街道路线修正系数；
为泰兴市土地基准楼面地价，
，其中
为基准地价，m为标准容积率。
第二十六条 “住改非”房屋评估：被征收住宅房屋于2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上的，根据房屋的不同情况参照非住宅营业房屋按照下列方式评估：
（一）沿街“住改非”房屋，根据营业年限取其营业房屋性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿评估价格，公式为：
Vi＝Wy×Viy＋Wz×Viz
Vi—“住改非”房屋征收补偿评估价格；
Viy—“住改非”房屋营业房屋性质评估价格；
Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格；
Wy、Wz分别为“住改非”房屋营业房屋性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取见附件九。
（二）非沿街“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿单价＝住宅性质评估单价＋定额补助。定额补助的标准根据经营年限确定，具体见附件九。
第二十七条 “非改非”房屋评估：2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上，且产权登记性质为非营业房屋的非住宅根据房屋的不同情况，参照非住宅营业用房按照下列方式评估：
（一）沿街“非改非”房屋，其征收评估价格
Vi＝Wy×Viy＋Wf×Vif
Vi—“非改非”房屋征收补偿评估价格；
Viy—“非改非”房屋营业房屋性质评估价格；
Vif—“非改非”房屋非营业房屋性质评估价格；
Wy、Wf分别为“非改非”房屋营业房屋性质和非营业房屋性质的价格权重系数，权重系数的选取见附件九。
（二）非沿街“非改非”房屋，其征收评估单价＝非营业房屋性质评估单价＋定额补助。定额补助的标准根据经营年限确定，具体见附件九。
第二十八条 其它评估：被征收房屋室内装饰装修价值和对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程费用分析等各分类专业技术的，具备相应资格的评估机构可直接评估，没有相应资格的评估机构可以委托有资格从事该类业务的其他机构协助评估。此类评估费用按相关收费标准由房屋征收部门另行支付。
未超过批准期限的临时建筑应当按照成本法评估其建筑物残值。
第七章 征收估价报告
第二十九条 出具报告要求：房地产估价机构应当按照《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收估价报告，报告附件中应当有能够证明估价师现场实地勘察的材料（如照片等）。
第三十条 签名盖章：房地产估价机构出具的估价报告应当由2名以上注册房地产估价师签名（复印无效）并注明签名日期，加盖房地产估价机构公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的房地产估价机构，对估价报告的内容和结论负责。
第三十一条 报告装帧：房屋征收估价报告应当图文并茂，所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。
第八章 征收评估工作准则
第三十二条 估价委托：房地产估价机构依法确定后，由房屋征收部门作为委托人，与房地产估价机构签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托合同应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、估价目的、估价对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
第三十三条 估价技术负责人：负责征收评估的房地产估价机构应当确定受委托征收评估项目的估价技术负责人，估价技术负责人应当是注册房地产估价师。
估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。
第三十四条 实地查勘：房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。
第三十五条 评估到户：估价人员应当佩戴由市房屋征收部门统一监制的房屋征收评估工作证件，逐户逐项评估，做到工作上门到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项、徇私舞弊。
第三十六条 内部审核评议：征收估价结果应当经房地产估价机构内部审核评议，房地产估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的责任。
第三十七条 初步估价结果：房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步估价结果。
分户的初步估价结果应当包括估价对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内公示不少于5日。
第三十八条 现场解释与复核评估：分户的初步估价结果在公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步估价结果进行现场说明和解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。
第三十九条 提交报告：分户初步估价结果公示期满，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。由房屋征收部门向被征收人转交分户估价报告。
第九章 征收评估工作资料存档
第四十条 整理归档内容：房屋征收评估完成后，房地产估价机构应当将估价报告及下列资料立卷、归档保管：
（一）房屋征收评估委托合同；
（二）房屋征收决定公告；
（三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
（五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（六）确定估价结果的有关系数、参数等证明材料；
（七）其他涉及评估项目的必要资料。
第四十一条 保存期限：房屋征收估价机构完成并出具估价报告后，应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。房屋征收评估档案的保存期限不少于三十年。
第四十二条 资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产的，房屋征收估价机构应当将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。
第十章 附 则
第四十三条 范围外征收评估：市区集体土地上的房屋动迁评估，可参照本细则实施。各园区、乡镇房屋征收、动迁评估可参照本技术细则执行。
第四十四条 实施时间：本细则自发布之日起实施。2012年8月8日泰兴市政府办发布的《泰兴市市区国有土地上房屋征收评估技术细则》（泰政办发〔2012〕155号）同时废止。本细则发布之日前已实施的项目，继续沿用原细则。
附件：1．被征收房屋分类及其说明
2．应用比较法的可比实例选择要求及说明
3．标准样本住宅的设定条件及其应用说明
4．住宅房屋实物状况修正说明表
5．住宅房屋区位状况（K32）修正说明表
6．非住宅非营业房屋及其成本法评估说明和房屋
建筑等级说明
7．房屋成新等级及成新说明确定表
8．非住宅营业房屋评估的基准价格修正法应用说明
9．“住改非”和“非改非”参照非住宅营业房屋
评估的说明表
10．泰兴市区国有土地上房屋征收区位划分体系
附件1
被征收房屋分类及其说明
一、住宅房屋分类
一 | 成套住宅 | 指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划部门批准，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅。 |
二 | 独门院落 | 指办理合法手续后建造的或经有权部门确认为合法产权的独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。 |
三 | 非成套住宅 | 除以上两类房屋以外的房屋。 |
二、非住宅营业房屋分类
一 | 商场类房屋 | 以规模型或独栋的百货商场、大型超市为典型建筑。通常层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所。 |
二 | 商铺类 房屋 | 以沿街或独立的小型门面房、小商铺、餐馆、饮食店等为典型建筑。一般为临街道、巷道房屋，多数为单开间。 |
三 | 商务金融类房屋 | 指规模型或独栋的非生产性企业、服务业等办公用房屋，及经营性的办公场所。包括写字楼、商业性及金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等。 |
四 | 旅游类 房屋 | 指规模型或独栋宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。 |
五 | 娱乐类房屋 | 指规模型的各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等。 |
六 | 其他营业性房屋 | 除上述类别外的各类营业性房屋。 |
三、非住宅非营业房屋分类
一 | 工业性 建筑 | 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 |
二 | 办公性 建筑 | 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。 |
三 | 公共性 建筑 | 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。 |
附件2 应用比较法的可比实例选择要求及说明 一、可比实例应当选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的房屋； 二、可比实例应当与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例应当是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应当按本细则的分类与估价对象的类别相同； 三、可比实例应当与估价对象的建筑结构相似。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：1钢结构，2钢筋混凝土结构，3砖混结构，4砖木结构，5简易结构； 四、可比实例应当与估价对象的规模相当，档次相接近； 五、可比实例的交易类型应当选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应当是正常市场交易价格； 六、可比实例的成交日期应当与价值时点接近，与价值时点相差不宜超过一年，情况特殊的可超过一年，但最长不得超过两年； 七、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应当为3个及以上数量； 八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％； 九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%； 十、经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。 附件3 标准样本住宅的设定条件及其应用说明 一、住宅标准样本房屋设定要求说明 住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下列条件： （一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件； （二）砖混结构的5层建筑中的标准层（一般是一层），卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋； （三）房屋为中等套型，成新为八成新； （四）应当先在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的角度出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）项要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”； （五）每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应当设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 户型 结构 所在层次 成新 朝向 成套 二室一厅 砖混5层 标准层 八成新 一室朝南 坐落位置 区位环境 室内水电及装修 其他条件 分区内主要街道一侧 小区内的中央位置上。 同被征收项目 范围环境 普通室内装修。 普通厨卫设施。 采光、通风、日照、 休息等条件中等。 建筑面积 中等套型 分摊 占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 二、分类基准价格调整系数 分类 成套 独门院落 非成套 分类调整系数 98－102 101-104 92－98 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。 附件4 住宅房屋实体状况修正说明表 ㈠住宅房屋实体状况（K31、Ki31）修正系数表 1.住宅结构因素修正系数P1表 结构 类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系数 取值 110-114 106-110 102-106 98-102 94-98 90-94 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅成新因素修正系数P2表 待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 八成新 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅朝向因素修正系数P3表 修正因素 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 取值范围 96 98 99 100 101 102 4.住宅功能修正系数P4表 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、平面布置等因素综合确定 套型等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101－103 99－101 97－99 95－97 93－95 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅 设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施 内部功能布局较为凌乱，设施不全 内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的 注：有关说明 ⑴可比实例修正方式的房屋个体实物状况修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 ⑵实物状况修正系数采用计算方式为： K31/Ki31＝0.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4 ㈡成套住宅楼层修正系数表（F） 楼层数 楼层系数(%) 所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 101 101 101 102 102 三 99 101 103 104 106 四 98 100 102 102 五 96 97 100 六 95 96 七 94 说明：（1）底层为车库（含半地下室车库）的，一层系数增加1%，顶层系数减少1%；（2）如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。 ㈢独门院落综合修正系数（H） 合法院落面积S（㎡） S≤20 20＜S≤30 30＜S≤40 40＜S≤50 S＞50及以上 修正系数 101-102 103-104 105-106 107-108 109-110 注：单层独门院落综合修正系数H取值为100。 附件5 住宅房屋区位状况（K32）修正说明表 一、住宅区位状况修正调节系数评分表 因素项目 内 容 考 察 项 目 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 征收 项目 周边 大环 境 自然环境 自然景观、风向a11 7 6 5 4 3 空气污染、噪音、水文a12 7 6 5 4 3 交通条件 离市区主干道的距离a21 10 8 7 6 5 公交线路情况a22 9 8 7 6 5 教育医疗 设施 所在学区1公里内学校情况a31 10 9 8 7 6 医院及医疗机构分布情况a32 10 9 8 7 6 商业配套 设施 重要商业配套设施a41 20 19 18 17 16 征收项目范围内小环境 规划设计 建筑小区布局与外形等a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等a52 8 7 5 4 3 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 11 10 9 8 7 物业管理 物业管理情况a61 11 10 9 8 7 配套设施 住宅区内配套设施完备程度a71 11 10 9 8 7 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。 二、住宅区位状况调节系数评分等级说明表 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 自然环境 自然 景观、 风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 靠近污染源或重噪音源。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 交通条件 离市区主干道的距离 离主干道的距离在50米以内。 离主干道的距离在50-150米之间。 离主干道的距离在150-300米之间。 离主干道的距离在300-500米之间。 离主干道的距离在500米以上。 公交线路情况 距离公交站点50米内，有3条以上重要公交线路。 距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在100- -200米之间，至少有2条公交线路。 距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。 距离公交线路的距离在400米以上。 教育医疗设施 所在学区1公里内学校情况 属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。 属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。 属于本市一般中学（初中）和小学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。 医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院500米以内。 距市级及以上医院500米－1000米。 距市级及以上医院1000米－1500米。 距市级及以上医院1500米-2500米以上。 距市级及以上医院2500米以上。 商业配套实施 重要商业配套设施 在400米范围内有大型的市级商业配套设施。 在400-800米范围内市级商业设施较集中。 在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 在800米范围内基本上无商业网点。 在1000米范围内无商业网点。 规划设计 建筑 布局、 小区 与外 形等 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。 建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在40%-50%。 建筑密度在50-60%。 建筑密度在60%-65%。 建筑密度在65%以上。 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，少量的公共活动空间。 无绿化，基本无公共活动空间。 无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物管，无环卫管理。 住宅区配套设施 配套完善程度 在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 三、住宅基准价格修正中的区位状况修正系数测算说明： （一）基准价格修正中的区位状况修正系数以住宅房屋区位状况调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数： Q＝ 其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。 （二）可比实例区位状况调节系数为QS，标准样本住宅区位状况调节系数为Q0，可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32＝ 附件6 非住宅非营业房屋及其成本法评估说明 和房屋重置价及建筑等级说明 一、非住宅非营业房屋的成本法评估应用 （一）成本法是测算估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 （二）成本法评估的基本公式： 被征收房屋的评估价格＝土地重新取得价格＋房屋重置成本或重建成本－房屋折旧 （三）土地重新取得价格应首选比较法测算，在无法适用比较法时，可采用基准地价修正法、成本法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地购置价款、相关税费、管理费用、投资利息和开发利润等。 注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO×（1+t）×（1＋a）n1×k1×k2×k3×（1+e）×（1+i）n2×（1+w） 如土地空置且尚未开发，则不计管理费用、投资利息和开发利润。 PD—土地重新取得价格； PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准； t—契税税率； a—地价涨落的年均价格指数； n1＝价值时点年份-基准地价颁布年份； e—管理费率，一般取3%； i—央行公布的价值时点的基准贷款利率； n2—计息时间应为投资建设期。如合法房屋建筑面积S≤5万平方米，建设期1年；5万平方米＜S≤10万元平方米，建设期2年；S≥10万平方米，建设期3年； w—开发利润率，一般取6%； k1—土地使用年期修正系数，按土地价值时点后的剩余使用年限计算。具体公式为k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]。r为土地还原率，一般取值6%；m为待估土地剩余使用年期；n为基准地价设定年期； k2—土地状况修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。 序号 因素内容 因素 权重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形状 0.25 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 地势 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 地质条件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4 规划条件 0.35 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 地上附属物状况 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 k3—土地市场状况修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。 序号 因素内容 因素 权重 一等 二等 三等 四等 五等 1 交通状况 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 商业服务设施配套 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 3 金融配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4 通讯等条件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 5 学校配套情况 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 6 医院配套情况 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 7 其他公共设施配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 4．房屋重新购建价格通常采用成本法求取。房屋重新购建价格内涵包括房屋建设成本、管理费用、投资利息及开发利润等。具体参照公布的重置价格标准。 5．房屋折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。房屋折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。 二、住宅房屋建筑等级说明表 （一）钢筋砼结构多层住宅 房屋类别 等级 分部项 具 备 条 件 钢筋砼结构 钢筋砼一等 结构 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 门窗 铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。 屋楼地 现浇钢筋砼屋楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。 设备 水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。 钢筋砼二等 结构 钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。 门窗 钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶。 屋楼地 木基层斜屋面、多孔板楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热屋面。 设备 水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷。 （二）砖混结构多层普通住宅 房屋 类别 等级 分部项 具 备 条 件 砖混结构 砖混一等 结构 钢筋砼基础，实砌砖墙，钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，每开间、纵横墙交接处及横墙的中部均应设置构造柱、层层钢筋砼圈梁。 门窗 铝合金或塑钢窗，较好木质门或铝合金门，分户配有牢固防盗门。 墙面及天棚 内墙为乳胶漆墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为乳胶漆平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。 砖混二等 结构 砖基础或砼条形基础，实砌砖墙，局部钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，层层圈梁。 门窗 用料中等的木门窗。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。 砖混三等 结构 砖基础或砼基础，部分实砌砖墙承重，有圈梁。 门窗 用料一般的木质门窗。 墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。 屋楼地 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。 砖混四等 结构 砖基础，空斗砖墙承重。 门窗 用料一般的木质门窗。 墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。 屋楼地 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 设备 有水电及卫生设施，照明、插座分线路设置， （三）砖木结构 房屋 类别 等级 分部项 具 备 条 件 砖木结构 砖木一等 结构 砖或砼基础，实砌砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。 门窗 铝合金门窗或用料上等的木质门窗。 墙面及天棚 内墙为高档涂料墙面；外墙为涂料或面砖等；天棚为高档涂料平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等的木望板或望砖，平瓦或小瓦屋面。 设备 水电卫齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。 砖木二等 结构 砖或砼基础，部分实砌砖墙承重，外观质量较好、屋面木梁、木屋架承重。 门窗 普通木门窗。 墙面 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆。 屋楼地 普通水泥砂浆地面、木楼板，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。 设备 水、电齐全。照明、动力线路分开设置。 砖木三等 结构 砖基础，空斗墙承重，外观质量一般，木屋架木梁承重。 门窗 普通木门窗。 墙面 内墙为普通涂料或刷白粉；外墙普通砂浆或清水墙。 屋楼地 普通水泥砂浆地面，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。 设备 水、电齐全。照明、动力线路未分开设置。 （四）简易结构 房屋类别 等级 具 备 条 件 简易 一等 砖墙围护，竹木结构芦苇或纤维板基层、平瓦屋面（或彩钢瓦屋面），墙面内外一般粉刷，木门窗齐全。 二等 砖墙围护，平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面。 三、非住宅房屋建筑等级说明表 （一）钢筋砼结构 房屋类别 等级 分部项 具 备 条 件 钢筋砼结构 钢筋砼一等 结构 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 门窗 铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。 屋楼地 现浇钢筋砼屋楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。 设备 水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。 钢筋砼二等 结构 钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。 门窗 钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶。 屋楼地 木基层斜屋面、多孔板楼面；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热屋面。 设备 水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷。 （二）砖混结构 房屋 类别 等级 分部项 具 备 条 件 砖混结构 砖混一等 结构 钢筋砼基础，实砌砖墙，钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、层层钢筋砼圈梁。 门窗 铝合金或塑钢窗，较好木质门或铝合金门，分户配有牢固防盗门。 墙面及天棚 内墙为乳胶漆墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为乳胶漆平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷.。 砖混二等 结构 砖基础或砼条形基础，实砌砖墙，钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，层层圈梁。 门窗 用料中等的木门窗。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。 砖混三等 结构 砖基础或砼基础，部分实砌砖墙承重，有圈梁。 门窗 用料一般的木质门窗。 墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。 屋楼地 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置。 砖混四等 结构 砖基础，空斗砖墙承重。 门窗 用料一般的木质门窗。 墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。 屋楼地 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 设备 有水电及卫生设施，照明、插座分线路设置。 （三）砖木结构 房屋 类别 等级 分部项 具 备 条 件 砖木结构 砖木一等 结构 砖或砼基础，实砌砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。 门窗 铝合金门窗或用料上等的木质门窗。 墙面及天棚 内墙为高档涂料墙面；外墙为涂料或面砖等；天棚为高档涂料平顶。 屋楼地 水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等的木望板或望砖，平瓦或小瓦屋面。 设备 水电卫齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。 砖木二等 结构 砖或砼基础，部分实砌砖墙承重，外观质量较好、屋面木梁、木屋架承重。 门窗 普通木门窗。 墙面 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆。 屋楼地 普通水泥砂浆地面、木楼板，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。 设备 水、电齐全。照明、动力线路分开设置。 砖木三等 结构 砖基础，空斗墙承重，外观质量一般，木屋架木梁承重。 门窗 普通木门窗。 墙面 内墙为普通涂料或刷白粉；外墙普通砂浆或清水墙。 屋楼地 普通水泥砂浆地面，普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。 设备 水、电齐全。照明、动力线路未分开设置。 （四）简易结构 房屋类别 等级 具 备 条 件 简易 一等 砖墙围护，竹木结构芦苇或纤维板基层、平瓦屋面（或彩钢瓦屋面），墙面内外一般粉刷，木门窗齐全。 二等 砖墙围护，平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面。 附件7 房屋成新等级及成新说明确定表 一、房屋成新评定等级及说明表 完损等级 成新评定说明 新旧程度 折余率 完好房 按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般损坏房 五成新 50% 四成新 40% 严重损坏房 三成新 30% 危险房 不足三成新 30%以下 二、各类建筑经济耐用年限及残值率表 类别 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 残值率 钢结构 70年 50年 80年 钢筋混凝土结构 50年 35年 60年 0 砖混结构一等 40年 30年 50年 2% 砖混结构二等 40年 30年 50年 2% 砖混结构三等 40年 30年 50年 2% 砖混结构四等 40年 30年 50年 2% 砖木结构一等 30年 20年 40年 6% 砖木结构二等 30年 20年 40年 4% 砖木结构三等 30年 20年 40年 3% 简易结构 10年 0 三、房屋成新上限表（限值） 结构 房屋 类别 超过40年 36～40年 31～35年 26～30年 21～25年 16～20年 11～15年 10年 以内 钢混 住 宅 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 按实际情况评定 非住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 砖混 住 宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 砖木 住 宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5。 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 简易 住 宅 0 0 3 4.5 5.5 6 7 非住宅 0 0 0 4 5 5.5 6.5 单层工业 厂房 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 四、装潢成新上限表（限值） 征收前装潢时间 8年前 （含8年） 7年 6年 5年 4年 3年以内 综合成新率上限 住宅房屋 ≤7 7.5 8 8.5 9 按实际 情况评定 非住宅房屋 ≤6.5 7 7.5 8 8.5 五、房屋成新的评定 应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。 附件8 非住宅营业房屋评估的基准价格修正法应用说明 一、商业街区基准价格的测算 （一）非住宅营业房屋的典型样本房设定条件 1．位于分区内商业用房集中区域； 2．门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等； 3．砖混多层建筑物之底层，房屋八成新，一般装修，水泥地面，简易吊顶； 4．单开间，临街店面宽约5米，进深约10米； 5．临分区内街巷。 （二）采用收益法评估典型样本房价格的公式及说明 样本房的基准价格 1．估价对象的年净收益a一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年净收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。 2．估价对象资本化率r的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场提取法和累加法计算。其中应用市场提取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用累加法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和评估经验参照2%－6%的限值数额选取。样本房资本化率取值区间：4%-8%。 3．估价对象收益年期n的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。样本房收益年期一般按40年计算。 二、基准价格修正法的具体运用 （一）被征收非住宅营业房屋评估值Ｖi按下面公式计算： 其中， （二）综合进深修正系数f１表 综合进深 综合进深<5m 5m≤综合进深<10m 综合进深=10m 综合进深>10m f１ 104 102 100 综合进深大于10m时，每增加1m，调节系数递减1.5，且综合进深修正系数最低不低于70。 f１=底层建筑面积÷临街宽度 该系数适用于底层非住宅营业房屋。临街二层以上及不临街非住宅营业房屋综合进深修正系数均取100。 上述数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 （三）商业街道路线修正系数f２表 沿街修正系数取值区间为90－110，双面临街另增加部分不超过5（仅适用于底层）；不沿街修正系数取值区间为50－60。 上述数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 （四）非住宅营业房屋楼层因素修正系数f3表 楼层 标准层 一层 二层 三层 四层及以上 沿街 102 66 46 36-40 不沿街 100 66 62 56-60 上述数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 附件9 “住改非”和“非改非”参照非住宅营业 房屋评估的说明表 一、沿街“住改非”房屋权重系数表 经营年限 1年 -2年 2年 -4年 4年 -6年 6年 -8年 8年 -10年 10年 -11年 11年 -12年 12年-13年 13年-14年 14年-15年 15年 以上 wy 0.1 0.2 0.3 0.5 0.6 0.65 0.7 0.75 0.8 0.85 0.9 wz 0.9 0.8 0.7 0.5 0.4 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 二、非沿街“住改非”房屋定额补助标准表 经营 年限 1年 -2年 2年 -4年 4年 -6年 6年 -8年 8年-10年 10年-11年 11年-12年 12年-13年 13年-14年 14年-15年 15年 以上 补助 标准 元／M2 100 200 250 300 400 500 600 700 800 900 1000 三、沿街“非改非”房屋权重系数表 经营年限 1年-3年 3年-6年 6年-8年 8年-10年 10年-13年 13年以上 wy 0.1 0.3 0.5 0.7 0.8 0.9 wz 0.9 0.7 0.5 0.3 0.2 0.1 四、非沿街“非改非”房屋定额补助标准表 经营 年限 1年-2年 2年-5年 5年-8年 8年-10年 10年-13年 13年以上 补助标准元／M2 100 200 400 600 800 1000 附件10 泰兴市区国有土地上房屋征收区位划分体系 一、泰兴市区国有土地上住宅房屋征收区位划分 区位等级 分 区 范 围 TXZ1 如泰运河向东→羌溪河向南→酒厂支沟向西→鼓楼南路向北→西外环城河向西→西外环城河向北→如泰运河的合围区域； TXZ2 根思路向东→文江路向南→如泰运河向东→镇海路向南→兴南路向西→江平路向北→根思路（除TXZ1以外）的合围区域； TXZ3 银杏路向东→镇海路向南→如泰运河向东→封庄中沟向南→澄江路向西→江平路向北→文昌路向西→金城路向北→银杏路（除TXZ1、TXZ2以外）的合围区域； TXZ4 阳江路向东→泰隆路向南→如泰运河向东→科太路向南→同德路向西→金沙路向北→阳江路（除TXZ1、TXZ2、TXZ3以外）的合围区域； TXZ5 除上述范围以外的区域。 二、泰兴市区国有土地上非住宅非营业房屋征收区位划分同住宅房屋区位划分 三、泰兴市区国有土地上非住宅营业房屋征收区位划分 区类 范 围 主要商业街道 TXY1-1 鼓楼南北路（国庆路-大庆路）、鼓楼中路（烈士桥-长征路）； TXY1-2 鼓楼中路（烈士桥-镇海门桥）、鼓楼中路（长征路-环城西路）、大庆中路（大庆桥-长征路）、长征路（庆云路-大庆路）、府前街（国庆中路-大会堂路）； 次要商业街道 TXY2 国庆中路（国庆桥-长征路）、国庆东路（济川路-文江路）、鼓楼南路（国庆路-四牌楼）、鼓楼中路（环城西路-江平路）、羌溪中路（大庆路-永丰路）、大庆中路（长征路-江平路）、东润路（文昌东路-国庆东路）； 普通商业街道 TXY3 国庆中路（国庆桥-济川路）、国庆中路（长征路-江平路）、鼓楼北路（如泰运河-龙河路）、鼓楼中路（镇海门桥-济川路）、鼓楼东路（济川路-文江路）、鼓楼南路（四牌楼-文昌路）、大庆中路（大庆桥-济川路）、大庆东路（济川路-润泰路）、济川路（文昌路-大庆东路）、文昌中路（江平路-济川路）、东润路（鼓楼东路-大庆东路）、江平路（如泰运河-板桥路）、根思中路（两泰官河-长征路）、庆云路、万桥路、永丰路、曾涛路、鼓楼西路（延令路）； 一般 街道 TXY4 国庆西路（江平路-金沙路）、大庆东路（润泰路-镇海路）、济川路（如泰运河-阳江路）、江平路（板桥路-兴南路）、江平路（如泰运河-阳江路）、车站路（根思路-龙河路）、根思路（两泰官河-文江路）、阳江路（红星美凯龙-济川路）、环城东西路、兴燕路、泰师路、兴南路、润泰路、板桥路、园林路； 其他 TXY5 城区规划红线之内，上述范围以外的道路。 抄 送: 市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室。 
。按下面公式计算：
为被征收非住宅营业房屋评估值，为原始样本非住宅营业房屋基准价格，f１为综合进深修正系数，f２为商业街道路线修正系数，f3为非住宅营业房屋楼层修正系数。