为进一步做好我市宅基地管理工作，根据相关法律法规以及相关文件规定，结合我市实际，我局修订《泰兴市农村宅基地和村民自建住房管理办法（征求意见稿）》，现向公众征求意见。

征求意见期限为2025年8月15日至2025年8月28日期间（信函以邮戳日期为准），通过以下方式提出意见至市农业综合行政执法大队。联系人：肖帅，联系电话：0523-87758156，传真：0523-87618632。

泰兴市农业农村局

2025年8月14日

泰兴市农村宅基地和村民自建住房管理办法

（征求意见稿）

第一条  为加强农村宅基地（以下简称宅基地）和农村村民（以下简称村民）新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《江苏省土地管理条例》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内宅基地管理和村民自建住房及其管理。

本办法所称宅基地，是指村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

本办法所称村民，是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

本办法所称村民自建住房，是指由村民以户为单位，自行申请在宅基地上建设的住宅房屋。

第三条  宅基地分配应遵循符合规划、一户一宅、合法用地、节约集约、因地制宜的基本原则。

第四条  农业农村部门负责宅基地改革和管理，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地、闲置农房盘活利用等有关工作。

自然资源和规划部门负责编制修订国土空间规划、指导乡镇编制修订村庄规划、核发规划许可证、土地利用计划和不动产登记等有关工作。

住房和城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全等管理工作，负责危房改造、封控等有关工作；组织开展乡村建设工匠培训和管理；组织编制村民自建住房通用图集，加强住宅等乡村建筑风貌管控。

公安、民政、城市管理、生态环境、交通运输、水务、电力等有关部门（单位）按照各自职责，共同做好宅基地和村民自建住房管理相关工作。

乡镇（街道）人民政府（办事处）负责村庄规划编制修订、宅基地审批、建设管理、日常监管、竣工验收等工作；动态巡查和监管村民在建自建住房；对村民自建住房质量、施工安全负属地管理责任。

村民委员会负责本村范围内宅基地和村民自建住房的日常管理和监督，及时发现、制止和向乡镇（街道）上报违法违规自建住房行为。指导集体经济组织就宅基地使用方案作出决定。

各集体经济组织负责本集体宅基地管理。审查村民自建住房的申请材料，及时讨论和公示，依法对本集体经济组织宅基地使用方案作出决定。

第五条  市农业农村局会同市自然资源和规划局，指导乡镇（街道）每年组织开展农村新增宅基地农转用需求调查，集体经济组织结合宅基地现状、农村人口变化趋势等因素，科学确定宅基地规模和布局，上报农村宅基地用地需求方案。

市自然资源和规划局、市农业农村局共同对农村新增宅基地农转用需求组织审查，市自然资源和规划局以国土空间规划、村庄规划为基本依据，对农村村民住宅用地计划按需保障，并按上级规定办理农转用报批。

第六条  在城镇开发边界范围内，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，已拥有宅基地的村民，不得原地新建、改建、扩建房屋。鼓励采用多种形式在规划的集中建设区域内建设村民住房。

城镇开发边界范围外的村庄实行分类管理，按镇村布局规划将自然村庄分为规划发展村庄、其他一般村庄和搬迁撤并类村庄。

规划发展村庄内的建房户可以按规定标准申请建房。

其他一般村庄原则上不得新建住房。住房存在安全隐患的，村民可申请统一安置，或在原宅基地范围内按规定翻建住房。对于原地翻建确有困难的，在不新增建设用地前提下，经批准后，可在原村庄内新建住房。

搬迁撤并类村庄原则上不予建房审批。住房存在安全隐患的，可申请统一安置。不能统一安置的，经批准后，可对存在安全隐患的住房自行维修加固，或按规定申请原址翻建。

第七条  宅基地面积不得超过135平方米，建筑面积不得超过250平方米，建筑占地面积与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。房屋（包括住房、附属用房、庭院）四至（含滴水）垂直投影、台阶等均应控制在经批准使用的宅基地范围内。

村民自建住房建筑层数不得超过三层，建筑高度不得超过10米。地面标高、檐口及屋脊标高根据实际情况确定，并应与毗邻建筑相协调。

建房户可使用住房和城乡建设部门推荐的通用图集，也可使用具备资质的设计单位出具的施工图纸，施工图纸应当具备农村生活污水处理等新农村建设的基本功能。

第八条  符合下列条件之一的，村民可以户为单位申请宅基地：

（一）符合村庄规划，拆除原有房屋后原地翻建的；

（二）原宅基地因社会公共利益的需要被征收，安排易地建设的；

（三）两个及两个以上子女的家庭户，除与父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄，确需分居的。

第九条  有下列情形之一的，村民申请宅基地不予批准：

（一）不符合国土空间规划（村庄规划）的；

（二）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；

（三）通过买受、受赠、合法继承等方式已经获得一处住宅或者其他不符合“一户一宅”规定的；

（四）有违法建设未按规定处理或未处理完毕（包括建新不拆旧、超面积占地、超面积建筑）的；

（五）已列入规划拆迁或生态环境、交通运输、水务、电力等部门划定的需要控制建设范围的；

（六）拟用地块权属有争议，占用农用地，未依法办理农用地转用审批手续的；

（七）原有宅基地和住宅被征收，已经依法按照货币方式或产权调换方式补偿的；

（八）其他依照法律、法规不予批准宅基地和建房申请的情形。

第十条  严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房。严禁城镇居民到农村购买宅基地和住宅，严禁退休干部到农村占地建房，严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房确权发证。严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁占用耕地（基本农田）建设村民自建住房。

第十一条  非本集体经济组织成员依法继承村民住房的，在该住房存续期间可以依法依规占用宅基地，但不得进行翻建、扩建等改变宅基地使用状态的行为。住房灭失的，宅基地由村集体收回。

第十二条  村民住房出租的，出租人和承租人应当依法订立租赁合同，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。宅基地不得单独出租。

第十三条  符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在集体经济组织提出申请，并提交以下材料：

（一）宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）申请人及家庭成员的身份证、户口簿、结婚证复印件、集体经济组织股权证书等资格身份信息材料；

（三）宅基地使用承诺书；

（四）原宅基地使用证、原村镇房屋所有权证、原不动产权证书（若有）等相关情况证明；

（五）其他需要提供的相关材料。

第十四条  村民小组应当自收到村民申请之日起五个工作日内将村民申请提交村民小组会议讨论通过，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、层高和面积等情况在小组范围内进行公示，公示时间不少于七个工作日。公示无异议或者异议不成立的，村民小组负责人在农村宅基地和建房申请表上签署意见，并将建房户申请、村民小组会议记录、公示照片等材料提交村级组织审查。无村民小组或者村民小组会议无法召开的，由村级组织履行上述职责。

村级组织收到上述材料后五个工作日内审查是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、是否已经征求用地建房相邻权利人的意见等；

审查通过的或者异议不成立的，由村级组织在农村宅基地和建房申请表上签署意见，连同申请材料、公示及集体经济组织成员会议讨论记录、集体经济组织初审意见以及村级组织初审意见等材料报送至乡镇（街道）人民政府（办事处）审核批准；

乡镇（街道）人民政府（办事处）应当建立一个窗口受理申请，收到上述材料后应当组织乡镇（街道）农业农村、建设和生态环境、自然资源和规划等部门共同参与实地审查。

乡镇（街道）人民政府（办事处）综合各部门的意见，对符合规划和用地条件的进行审批，出具《农村宅基地批准书》，一并发放由市自然资源和规划部门核发的《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》；乡镇（街道）人民政府（办事处）应当及时将审批情况报农业农村局、自然资源和规划局备案。

第十五条  村民领取《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》后，不得擅自改变宅基地及自建住房的用途、面积、位置、四至或者违反有关规定擅自转让宅基地；如确需变更相关事项，必须报原批准机关批准。

除特殊原因外，取得规划许可一年内未建设的，需经原批准机关同意延期后方可使用；批准后连续两年未建设的宅基地，经乡镇（街道）人民政府（办事处）批准，由集体经济组织收回农村宅基地使用权。

建房户建设开工前，应当向乡镇（街道）人民政府（办事处）预约定点放样，乡镇（街道）人民政府（办事处）应当在五个工作日内，组织属地农村工作办公室、建设和生态环境工作办公室、自然资源和规划分局、村（社区）等“四方”相关人员到场，实地划定四至及建房用地范围，并形成记录。

第十六条  经批准用地建房的村民建房完工后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）组织相关部门验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的，可以向自然资源和规划部门申请办理不动产登记。

第十七条 按照“谁审批、谁管理”原则，各乡镇（街道）应加强对宅基地建房申请、审批、使用全程监管，严格落实宅基地批前选址、批后放线、建时下地基、建中巡查、建成竣工验收“五到场”制度。乡镇（街道）对未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，依据城乡规划法查处。对历史原因形成的宅基地面积超标、“一户多宅”“未批先建”“批少建多”等遗留问题，按照国家、省市统一部署，依法依规、稳妥有序进行处理。

城镇开发边界内建设用地上违反规划进行建设的，由市城市管理部门依法查处。

第十八条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建设住宅的，由市农业农村局依据土地管理法依法查处。

第十九条  农业农村部门、自然资源和规划部门、乡镇（街道）人民政府（办事处）工作人员未依法依规履行职责，在宅基地和村民自建住房管理工作中，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，移送纪检监察部门追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

农村集体经济组织及其相关人员违反本办法规定的，由乡镇（街道）、农业农村部门责令限期改正；情节严重的，依法追究法律责任。

第二十条  本办法自2025年11月1日起施行，有效期至2030年10月31日，原《泰兴市宅基地管理办法》（泰政发﹝2003﹞1号）废止。

附件：泰兴市农村宅基地和村民自建住房管理办法（征求意见稿）.docx