泰政办发〔2022〕28号

各乡镇人民政府（街道办事处），各园区管委会，市各有关部门（单位）：

《关于推进工业用地提质增效的实施意见》已经市政府第四次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

泰兴市人民政府办公室

2022年5月7日

关于推进工业用地提质增效的实施意见

为完整、准确、全面贯彻新发展理念，深入落实最严格的节约集约用地制度，不断提高全市工业用地节约集约利用水平和产出效益，助推高质量发展，根据省政府办公厅《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）、省自然资源厅《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》（苏自然资发〔2021〕264号）和泰州市政府办公室《关于印发泰州市推进工业用地提质增效实施细则的通知》（泰政办发〔2021〕94号）等文件精神，结合本市实际，制定以下实施意见。

一、提高新上工业项目用地容积率等要求低限

1.严格控制新上工业项目容积率低限。新上工业项目用地容积率一般不低于1.2，其中，列入“三比一提升”考核的沿江A档园区（泰兴经济开发区）原则上不低于1.5，非沿江A档园区（黄桥经济开发区、高新技术产业开发区）、沿江B档园区（虹桥工业园区）原则上不低于1.3。按照工业用地管理的研发项目用地容积率一般不低于2.5，主要用于研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务。

2.根据产业需求核定特定工业用地容积率。对照《国民经济行业分类》（GB/T-4754-2017），化学原料和化学制品制造业，石油、煤炭及其他燃料加工业，非金属矿物制品业，黑色金属冶炼和压延加工业，有色金属冶炼和压延加工业，物流仓储业等特定产业，以及基于环保、安全、消防等要求和特殊生产工艺的工业项目用地容积率，可以根据实际情况，由市土地资源管理委员会集体决策认定，但不得低于江苏省建设用地指标要求。

3.推进高标准厂房建设与使用。高标准厂房用地容积率一般不低于2.0，引导企业建设、使用、租用四层以上配工业电梯的高标准厂房。引导专精特新中小企业、初创企业、小微企业租用高标准厂房；在项目准入、不动产登记、规划建设、租金、配套服务等方面给予倾斜支持。经市政府授权的国有企业可履行出资人职责，以土地使用权作价出资或者入股方式供地，在开发园区规划建设高标准厂房，分期分批逐步引导产业链供应链企业落地，实现引链强链固链补链扩链，确有需要的可按幢或按层分割转让。

4.严格控制单独供地规模低限。用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的计算机、通信和其他电子设备制造业、纺织服装和服饰业等行业工业项目，一般不予单独供地。确因道路、河流分割的边角地小于1.5公顷的，在满足准入产出要求的前提下，可以单独供地。

5.落实建设用地标准控制制度。工业用地亩均投资强度、亩均开票销售、亩均税收等标准，按照《市政府办公室关于印发<泰兴市工业项目落户预审办法>（修订版）的通知》（泰政办发〔2021〕65号）执行，作为约束性内容一并纳入供地方案和投资发展监管协议。

二、加强工业用地地上地下空间开发利用

6.统筹地下空间规划。落实《省政府办公厅关于加强城市地下空间开发利用的指导意见》（苏政办发〔2020〕58号），引导开发园区、乡镇工业集中区科学利用、复合利用地下空间。结合国土空间总体规划，编制完善地下空间开发利用专项规划，因地制宜明确黄桥经济开发区、高新技术产业开发区、虹桥工业园区、城区工业园区、农产品加工园区等开发园区地下空间的开发目标、重点区域、分层分区和协调连通等规划管控和建设要求，统筹开展人防工程、综合管廊等建设，详细规划要明确具体地块的地下空间开发利用规划管控要求。泰兴经济开发区因涉及大量危险化学品企业，容易产生危化品次生灾害，谨慎发展地下空间。

7.适度利用地下空间。在确保生产安全、公共安全和环境安全的前提下，引导工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施以及生活配套等设施，对新型产业社区和按照工业用地管理的研发类项目，引导建设一层以上的地下空间。工业用地结建的地下空间建筑面积可不计容，不收取相应地下空间土地出让金。原地表土地使用权人申请结建地下空间的，可以协议方式配置，结建地下空间的使用年限与地表土地使用权剩余年期一致。

8.依法设立不动产权利。依据国土空间规划设立地下空间建设用地使用权，供地时将相应使用要求和使用权、地役权、共有权及相邻空间关系约定等纳入有偿使用合同。地下空间建设用地使用权划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等，均参照地表建设用地使用权资产配置相关规定执行。合法取得的地下空间所涉建设用地使用权、建（构）筑物所有权、地役权、抵押权以及其他不动产权利可以依法办理不动产登记。依法设立地役权的，在征得相关权利人书面同意后在规划条件和供地公告中明示；有偿使用合同订立后由需役地与供役地双方签订地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立，地役权期限约定不得超过需役地与供役地双方土地使用权剩余期限。

9.放宽工业用地建筑限高要求。在符合安全生产消防等前提下，详细规划中工业用地建筑高度可不作要求；已有要求的经企业申请，用于生产项目建设的，可以不作要求。

三、共建共享服务配套设施

10.集中建设各业态所需的配套服务设施。开发园区可以集中建设商业服务业、邻里中心、商务公寓、宿舍以及公共管理与公共服务等综合设施及生态环境基础设施，为园区统一提供商住及公共服务，占地面积根据规划统筹安排。

11.适当提高配套设施用地和建筑比例。经市政府同意，在确保安全的前提下，开发园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由5%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，提升配套水平和服务品质，促进职住平衡，不得分割转让。严禁建设成套商品住宅。

12.加强绿地的统筹布局。各类开发园区应统筹绿地的规模和布局，集中建设，复合利用。弹性设置单个产业项目绿地率，在安全生产前提下，详细规划中工业用地绿地率可从低要求；已有要求的经企业申请，可降低绿地率用于生产项目建设。不得建设“花园式工厂”。

四、增加混合产业用地供给

13.严守安全和环保底线。混合产业用地应遵循产业关联、功能互动、用地兼容、提高土地利用效能的原则，满足相关技术和政策条件，依据功能重要性及其计容建筑面积占比确定混合用地主导用途。涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得混合利用。

14.混合布置不同用途相关功能。同一地块内工业、仓储、研发、办公、商服等用途互利的功能可混合布置。依据详细规划，确定主导功能及混合比例并写入规划条件和供地方案，同时明确容积率、建筑高度等规划指标以及工业用地规模、分割转让限制等要求，并在向市土地资源管理委员会汇报时专门作出说明，经批准后实施。工业用地可以兼容生产服务、行政办公和生活服务设施。科研用地可以兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施，进一步实现功能混合。

15.提高相关功能的建筑占比。单一工业用地中增加的混合用途，结合规划产业主导功能的引导，由受让人自主选择，可以包括研发、创意、中试、检测、无污染生产等其他产业用途，其他产业用途和行政办公、生活配套设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例上限由15%提高到30%，其中用于行政办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%，不得单独分割转让、抵押。

16.规范混合用地供应。结合实际，合理确定各类开发园区或者工业集中区内混合用地的规模和比例。按照主要用途确定混合用地供地方式。混合产业用地地价，根据各用途的构成比例，按照多用途混合地价计算方式，通过市场评估，经集体决策确定。原土地使用权人依据规划实施混合利用开发的，可通过协议方式补缴地价、完善手续。

五、盘活存量工业用地空间

17.开展开发园区改造提升专项行动。开展各类开发园区用地情况调查和土地集约利用评价，明确产业定位，优化空间布局和环境资源配置。通过连片更新改造、规划高标准园区等，实现布局优化、“化零为整”，推动各类开发园区、乡镇工业集中区高质量发展。制定各类开发园区、乡镇工业集中区升级改造三年行动方案，开展升级改造工作试点，明确整治提升实施路径，推动各类开发园区、乡镇工业集中区实现建设用地布局更优化，产业更高端，资源利用更高效，生态环境可持续。

18.完善低效工业用地再开发工作机制。以工业企业“亩均论英雄”改革为抓手，全面推进低效闲置工业用地盘活提升，切实盘活存量、挖潜增效。按照要求编制并发布低效用地再开发专项规划和年度实施计划，通过产业更新、增容技改、综合整治、嫁接重组、协商处置、政府收储等多种模式盘活存量低效用地，引导存量工业用地多途径盘活利用，优先用于新产业发展。完善建设用地二级市场，搭建市场平台，健全交易规则，畅通信息渠道。

19.拓宽低效用地再开发路径。允许土地使用权人自主再开发，或者以转让、入股、联营等方式开发低效工业用地。单宗低效用地，涉及两个以上用地主体，可以由多个主体联合或者共同设立项目公司作为新的主体进行开发改造。相邻多宗地块，可以由原国有土地使用权人联合或者共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造。在符合国土空间规划前提下，对不具备低效用地独立再开发条件且单宗用地面积不超过3亩，或原则上单宗用地面积不超过3亩的零星建设用地（边角地、夹心地、插花地等），且累计不超过低效用地再开发项目用地总面积10%，可以纳入周边地块一并开发，经市政府批准，可以协议出让方式供地。出让年限以已供地块剩余年限为最高出让年限，土地价格以相应用途基准地价进行年期修正确定。再开发后土地用途变更为商品住宅及城市基础设施、公共设施的，应依法收回纳入政府土地储备。对旧城区改建需异地搬迁改造的工业用地，在收回原土地使用权后，经批准可按照土地使用标准以协议出让方式为原土地使用权人安排同类用途用地。对不改变用途的现有工业用地，通过厂房加层、开发地下空间、拆除重建、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加生产用房容积率的，不再增收土地价款。存量盘活的工业用地存在建设超期违约责任的，经市政府集中梳理研究决定，可以免除项目建设超期违约责任，并报泰州市市级主管部门备案。

20.建立低效用地退出机制。在投资发展监管协议中设定因土地使用权人自身原因超过合同约定未按时开竣工投产、经评估认定投产达产后低效运行等方面的强制退出无偿收回土地使用权要求，并对地上建筑物的补偿采取残值补偿、无偿收回、由土地使用权人恢复原状等处置方式予以约定。土地使用权到期申请续期使用的，符合国土空间规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，经综合考评达标的可采用协议方式续期。未申请续期或申请续期但按照规定评估后不符合条件的，土地使用权到期后自然终止依法收回。工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因土地使用权人自身原因无法开发建设或运营的，可按约定解除有偿使用合同和投资发展监管协议收回土地使用权，返还剩余年期土地价款和地上建筑物补偿。

21.引导新产业、新业态盘活利用存量用地。在符合国土空间规划的前提下，原土地使用权人可通过自主、入股、转让等方式，利用现有工业用地、工业厂房、办公楼等从事科技研发、生产性服务业、养老托育、社会办医等业态的，经市政府批准，可以实行继续按照原用途和土地权利类型使用土地过渡期政策，过渡期为五年。过渡期内完成改造及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以按新用途、新权利类型、市场价格以协议方式办理。有偿使用合同和划拨决定书以及法律法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等新产业、新业态的，列入低效用地再开发专项规划和年度实施计划的，经市政府批准可以采取协议出让方式供地。此类土地再开发后确需分割转让的，可根据产业容量、市场需求等情况合理确定可分割转让的比例要求，最高不得超过除配套设施以外计容建筑面积的50%，并依据用途、比例等确定价款，在土地有偿使用合同中明确约定相关要求。分割转让的受让方应当符合所在地产业准入要求，并与属地政府或者开发园区管委会签订投资发展监管协议，明确投资、产出、税收等相关要求。生产服务、行政办公、生活服务设施等配套用途的土地、房产不得分割转让。

六、发挥国土空间规划引领作用

22科学编制国土空间总体规划。扎实推进国土空间总体规划编制，因地制宜划定工业用地保障线，突出产业功能定位和用地布局优化，引导工业向园区集中集聚。

23.加强详细规划实施管理。落实国家和省对详细规划编制并监督实施的相关要求，统筹城市更新、土地出让、成片开发等工作，加强规划统筹引领，按照“系统谋划、统筹推进、急用先编、保障发展”的原则，持续加强详细规划编制和实施管理。落实规划管控要求，依据经批准的详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，并在后续方案审查和规划许可阶段落实。

24.做好特定区域规划研究。涉及低效工业用地再开发的区域，可以依据现行城镇总体规划和国土空间规划近期实施方案组织编制详细规划，结合城市发展、城市更新目标和企业发展意愿，深化细化提出具体地块改造更新的差异化规划管控要求，明确相关控制指标，纳入地块规划条件实施，保障产业有序更新。

七、加大政策支持力度

25.强化用地计划和服务保障。全力服务重点项目建设，精准有效抓好要素保障。积极支持符合条件的重大工业项目申报国家重大项目。对成功申报省重大、列入市级重特大的项目按照《关于鼓励全市招大引强推动重特大项目落地的实施意见》（泰政办发[2021]14号）执行。对纳入市级以上重大项目清单的工业项目，报省给予用地计划应保尽保。对符合《泰兴市产业强市特色发展“123”工程实施方案》明确的六大产业领域项目，由市重大项目联席会议审核，优先保障资源要素供给，对其他类型优质项目，经项目预审考量权衡后，“一事一议”明确要素资源供给。列入市级以上重大项目的，在土地农转用征收阶段，同步预办理工业用地出让方案和出让公告编制，合并报市政府一次性批准。

26.实施差别化的地价政策。对属于省级确定的16个先进制造业集群和“7+X”战略性新兴产业且用地集约的，在确定土地出让底价时，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准的70%执行，但不得低于出让成本。国家、省优先发展产业目录有调整的，按照新的规定执行。采用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等差别化方式供应工业用地的，通过综合评估认定达标后可按约定办理供地手续。采用弹性年期出让的，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。弹性年期到期续期时的土地价款，可结合原有偿使用合同约定价格、续期时工业用地基准地价等综合评估经集体决策确定续期价格。采用先租后让供应的，租让起始总价、先期租赁的土地租金经市场评估后由集体决策确定，后期租赁转出让的土地价款，按土地租让总价扣除已缴纳租金的余额确定。市自然资源主管部门编制供地方案时须写入出让底价确定结果，产业主管部门须出具认定属于优先发展产业的书面文件，并在市土地资源管理委员会集体决策时专门作出说明。

27.推行“标准地+定制地+三信地”的准入和服务模式。明确土地收储、前期开发和产业准入标准，对供应方式、周边配套、审批服务定制化，以政府部门、投资单位和园区、乡镇（街道）三者之间诚信互信为前提，推行部门订制式服务。通过实行区域性统一评价，实施成片收储整理形成具备拿地即开工建设条件的“净地”，组合运用工业用地预申请制度和“出让合同+投资发展监管协议”方式，合理设定包括产业准入指标标准在内的出让条件，通过提前咨询辅导、告知承诺、容缺受理、分段办理等方式，优化项目开工前审批流程，构建高效运行的工业用地出让全流程管理模式，为工业企业提供便捷畅通的“模块化、集成式、可选择”全链条菜单式服务，提高审批效率，推动“拿地即开工”，加快项目落地。

八、强化协同监管服务

28.建立健全部门联动机制。建立市纪委监委、发改、住建、科技、工信、财政、自然资源和规划、生态环境、商务、行政审批、市场监管、税务、应急管理、人才办等有关部门共同参与的协调联动机制，按照职责分工统筹推动工业用地提质增效。工业项目落地前，对项目可行性、行业发展前景、项目产值税收、投资强度等进行审核。工业项目建设时，督促项目按照合同要求按时开工、竣工、投产。工业项目竣工后，开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况。工业项目运营后，开展工业企业资源集约利用综合评价，对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。每年将评估结果进行公开发布，对达不到预期的提出限期整改要求。

29.实行差别化管理措施。运用差别化的用能、要素分配、信贷、财政、行政监管以及其他相关管理措施，促进提质增效。根据工业企业资源集约利用综合评价结果，优先保障优先发展类企业项目新增用地需求，支持鼓励提升类企业项目发展用地，对监管调控类或者落后整治类企业新建工业投资项目，原则上不予支持其新增土地供应申请，但支持其实施“零用地”技术改造和低效用地再开发，向高端高质高效方向转型转产。对盘活利用低效闲置用地的新上项目审批建立“绿色通道”，实行“特别通道、特别政策、特别服务”。对工业企业资源利用综合评价为A、B、C、D类企业，按照相关规定实施用电、用水、用气、用热和污水处理费差别化价格政策。

30.加强全过程监督监管。开展各类开发园区闲置土地专项清理整治，规范各类开发园区和乡镇工业集中区用地秩序。强化工业用地全生命周期用地管理，加强对建设用地实时实地监控，严格落实土地动态巡查制度，强化全流程监督，加强建设用地全程跟踪管理，加快推进已供建设用地开发利用进度。建立低效用地再开发、批而未供和闲置土地处置工作通报制度。实施“增存挂钩”机制，将年度新增建设用地计划与盘活批而未供和闲置土地总量相挂钩，向资源存量要发展增量，持续推进工业用地节约集约高效利用。

本实施意见自发布之日起施行。

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