第一条 为全面贯彻落实中央和省市各级农村工作会议精神，以保障和维护农民宅基地建房权益为出发点和落脚点，以节约集约用地为导向，确保全镇农村宅基地管理和建房审批、监管工作平稳有序开展，强化事前、事中、事后全程监管，优化审批、监管、执法流程，推动实现全镇农村宅基地建房违法行为“减存量、零新增”，制定本制度。
第二条 部门职责：
（一）各村（社区）。切实担负起主体责任，严格执行宅基地建房申请审核监管有关制度，将村干部分工到片，作为片区农村宅基地监管处置直接责任人，分片区域和责任人名单报镇农业农村局备案。片区责任人和农村宅基地协管员每天巡查分工区域，对发现的违法违规行为要立即进行劝阻，并及时向镇相关部门报告。村民委员会负责对申请人是否符合“一户一宅”建房条件、是否符合集体经济组织成员资格、申请宅基地是否存在争议、来源是否合法、是否征求相互权利人意见，以及对申请内容真实性等进行审查，公布审查结果并进行公示，各村（社区）安排1名村干部兼任宅基地协管员，明确日常监管职责。村民小组负责召集会议，征求本小组农户意见，对申请人的申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数和面积等情况进行初审并进行公示。没有分设村民小组的，由村民委员会负责审查。时刻关注邻里纠纷，把矛盾问题及时妥善化解。
（二）农业农村局。负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作；及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源和规划部门；参与编制国土空间规划和村庄规划，配合镇政府做好农村宅基地和建房（规划许可）验收工作。
（三）自然资源和规划广陵分局。负责审查建房用地是否符合国土空间规划（土地利用总体规划和村庄规划）、用途管制要求，其中涉及占用农用地的应在办理农用地转用审批手续、涉及使用林地的应在办理使用林地审批手续、涉及林木采伐的应在依法办理林木采伐许可证后，办理规划许可；使用原有宅基地进行住宅建设的，应在符合国土空间规划（土地利用总体规划和村庄规划）及有关规定的情况下，办理规划许可。全程参与并落实好“五方五到场”制度，受理通过验收的农户申请，依法办理不动产登记。
（四）建设和生态环境局。明确为镇农村宅基地和农房建设管理牵头部门，负责受理申请、组织审批、现场勘察、施工监管、竣工验收等工作，负责收集管理审批档案，建立宅基地用地建房审批管理台账，及时报市农业农村、自然资源和规划等部门备案。
（五）综合行政执法局。负责对农户建房行为实施全程监管，对新申请建房农户，要到现场勘查，确定用地位置，然后交地放样；农户开工建设到场查验是否按审批结果（确定的位置样图）浇建地基，施工过程中现场检查是否按规定用地范围内建房，同时对施工安全实行全程监管，及时发现和处置各类违法违规行为。
（六）为民服务中心。执行“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地建房联审联办”的宅基地审批管理制度。对宅基地审批和建房规划许可办事指南、申请表单、申报材料清单等进行梳理，印制办事指南，公布申请要件，方便农民办理宅基地建房手续。
（七）供电部门。在农户申请建房用电时，收到农户的《乡村建设规划许可证》后，方可给农户建房接电送电。
（八）水利、交通部门。对全镇范围内的道路、河流两侧等公共管理空间乱搭乱建、乱堆乱放等行为组织清理整治专项行动，盘活闲置、占用的土地，多渠道增加建设用地指标。
（九）公安部门。对使用宅基地过程中的违法违规行为进行查处，制止各类矛盾的发生，维护社会稳定。
（十）镇纪委。负责对职能部门移送的农村宅基地建设领域问题线索进行集中管理、强化办理，深挖彻查违规建房问题背后的责任、腐败和作风问题。
第三条 申请条件界定：
（一）符合宅基地申请资格
农户因生活需要、房屋破旧等原因确需建房的，可以申请宅基地，申请宅基地必须坚持“成员认定、一户一宅”的原则。原住宅不符规划或确需易地翻建的，必须拆除老屋，将住宅地交还集体，并落实好土地复垦措施。
子女户口均在本村且为集体经济组织成员的多子女家庭，其中一个子女已婚或达到法定婚龄，要求分户申请建房的，必须符合下列条件之一：两个子女均为男性；两个子女为一男一女，女儿已婚且配偶户口随女方迁入本村，男方在原集体经济组织未分户建房的；两个子女均为女性，均已婚且配偶户口随女方迁入本村，男方在原集体经济组织未分户建房的，但必须有一子（女）与父母共用一处宅基地。
（二）不符合申请宅基地的情形
1.不符合国土空间规划、村庄规划的；
2.不符合“一户一宅”条件的；
3.将原住宅以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请宅基地的；
4.自愿有偿退出宅基地并已享受农民住房条件改善政策，不符合重新安置宅基地条件的；
5.存在违法用地、违法建筑未处理结案情形的；
6.其他不符合法律法规和规章规定情形的。
（三）符合宅基地使用标准
根据《泰兴市宅基地管理办法》有关规定，农村居民宅基地用地标准以户为单位核定，1-4人户，每户不得超过120平方米；5人以上户，每户不得超过135平方米。宅基地范围内的住房建筑占地面积不得超过宅基地批准面积的70%，且房屋建筑必须符合村庄特点，展示圩区水乡风貌、营造圩田林居风貌。
农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住房，禁止未批先建、超面积占用。经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体经济组织。
第四条 规范审批建设流程：
农村宅基地审批实行“国土空间规划公开、村庄规划公开、申请条件公开、审批程序公开、审批结果公开、投诉举报方式公开”“六公开”审批制度。充分运用农村集体产权制度改革成果，利用不动产登记、户籍人口、婚姻状况等信息对宅基地申请人的农村集体经济组织成员身份、现有住房状况、分户条件、旧宅处置方式等资格进行审核审批。严格落实农户建房批前选址到场、批后放线到场、建时下地基到场、建中巡查到场、建成竣工验收到场等“五到场”制度，归档留存佐证资料，并及时报市农业农村局、市自然资源和规划局备案。
1.规划预审。符合宅基地和建房申请条件的农户，以农户为单位，需先向所在村委会提出预审申请，村委会在接到申请的3个工作日内，需将《农户宅基地和建房预审单》（附件1）报送自然资源和规划局广陵分局审核。自然资源和规划局广陵分局在接到预审申请的3个工作日内完成预审，并将《农户宅基地和建房预审单》反馈至村委会。
2.正式申请。村委会接到《农户宅基地和建房预审单》反馈后，1个工作日内必须通知农户预审情况。预审通过的农户，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件2）、签订农村宅基地使用承诺书（附件3），向所在村民小组提出正式申请，必须提供家庭户口簿原件和复印件、集体经济组织成员身份证明、不动产权证、农村宅基地和建房（规划许可）申请表。农户对申请材料的真实性负责，如涉及采取欺骗手段骗取批准的，将依法追究责任，造成的损失由申请人自行承担。
3.村民小组（或村委会）会议讨论。村民小组收到农户申请后，村宅基地协管员组织提交村民小组会议讨论，召开村民小组会议讨论农户是否通过申请，并将申请人、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和面积等情况及申请材料、会议记录在本小组和村务公示栏等区域公示不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，将农户申请资料、村民小组会议记录、公示情况等材料报村委会审查。
4.村委会审查上报。村委会收到申请表后，重点审核提交的材料是否真实有效，拟用地建房是否符合本村村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见等。在5个工作日内提交村民代表会议讨论，获得半数以上通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本村村务公开栏公示不少于5个工作日，没有异议的，由村委会出具意见，将农户申请表、户口簿复印件等相关材料、村民代表大会会议记录（规划许可）、公示情况等报送镇农业农村局。
5.镇农业农村局审查。镇农业农村局收到申请材料后7个工作日内，重点审查申请人是否符合申请条件，一户一宅、农户集体经济组织成员身份界定、拟用宅基地是否合理布局、面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等内容，提出宅基地批准面积建议，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件4），并推送建设和生态环境局。
6.相关部门审查。由建设和生态环境局牵头，及时征求意见，原则上应在10个工作日内征求水利、供电、公安、交通等部门意见，在综合各有关部门意见的基础上提出审批建议，推送自然资源和规划局广陵分局审查。
7.自然资源和规划广陵分局审查。实地审查建房用地是否符合国土空间规划（村庄规划）用途管制要求，规划过渡期内审查是否符合土地利用总体规划和村庄规划（无村庄规划的是否符合镇村布局规划）、是否占用生态红线、是否占用农用地、宅基地坐落平面位置是否准确无误等。审批通过的，报请分管负责人签字确认，并办理《乡村建设规划许可证》（附件5）。
8.镇审核批准。根据联审结果，镇建设和生态环境局要联合相关职能部门，全面落实宅基地申请实地审查、批准后实地丈量批放、住宅建成后实地核查“三到场”要求，委托测绘单位进行现场勘察测绘，并综合各有关部门的审批意见，对农户宅基地申请进行审批。镇建设和生态环境局提请镇政府召开镇长办公会集体研究、集体决策、集中审批，发放《农村宅基地批准书》（附件6）和一并发放由自然资源和规划部门核发的《乡村建设规划许可证》（附件5）；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。
9.建前交地放样。获准建房的农户，应在开工前向镇建设和生态环境局申请划定宅基地用地范围。镇建设和生态环境局在收到申请5个工作日内组织农业农村、自然资源和规划、综合行政执法等部门及村（社区）到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。
10.建中全程跟踪。严格落实全程监管，经批准建房的农户，应当委托具备相应资质的建筑施工企业或者建设部门培训合格的农村建筑工匠施工，并签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。施工过程中，镇建设和生态环境局和属地村（社区）应开展监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求开挖地槽、浇筑地基、建设住房，并形成巡查记录，同步开展现场施工治理与安全管理检查。
11.建后严格验收。农户建房竣工后，要及时向镇申请验收，镇建设和生态环境局在收到申请5个工作日内组织农业农村、自然资源和规划、综合行政执法等相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积和四至使用宅基地，是否按规划要求建设住房，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺，通过验收的出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7）。
12.不动产登记。通过验收的农户，凭《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，向自然资源和规划局广陵分局申请办理不动产登记。批准用地建房的农户，应在申请批准之日起2年内完成建房。住宅建成后应拆旧的，严格按照建新拆旧承诺要求在新房通过验收后6个月内拆除旧房，原有宅基地交由村集体经济组织处置。
13.资料归档。由镇建设和生态环境局建立宅基地审批管理台账（附件8），按资料清单收集归档资料，每季度末将审批情况并及时将审批情况报自然资源和规划局广陵分局、镇农业农村局备案，填报《农村宅基地和建房（规划许可）审批备案表》。
第五条 强化建管规范：
各村（社区）、有关部门要在镇党委政府的领导下，加强政策宣传和指导，通力合作，探索创新，推动宅基地和农房审批管理工作规范化。
（一）严格坚守政策底线。严格落实土地用途管制，农村村民建设住宅应当符合经依法批准的国土空间规划（村庄规划）。要依法保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转农村宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的农村宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
（二）严格落实“一户一宅”。按照“一户一宅”的原则，各村（社区）加大村庄整治、“一户多宅”清理、废旧宅基地退出等公共空间治理力度，积极探索有偿退出的方式，可以货币腾退，由集体经济组织对自愿退出宅基地的农户给予一定的货币补偿；可以房屋置换，退出宅基地的农民可到集中居住点置换安置房或商品房；可以以地养老，以退出宅基地的补偿金置换养老保障；农民自愿放弃宅基地后，不影响其作为农民身份应享有的其他原有政策待遇。对一户多宅的农户只保留一块宅基地，其多出的宅基地有村集体依法收回，全户灭失、集中供养五保户村集体依法收回宅基地，村集体依法收回的宅基地其地上部分给予一定的货币补偿。禁止未批先建、超面积占用宅基地，禁止在国土空间规划确定的禁止建设区建房，禁止占用永久基本农田建房，禁止在地质灾害隐患点建房。
（三）强化监督执法。依法组织开展动态巡查，及时发现涉及宅基地建房的各类违法违规苗头，建立快速处置机制，防止产生新的违法违规行为。
1.建立常态巡查机制。依法组织力量开展农村用地建房动态巡查，村委会是第一责任主体，村书记要明确村（社区）宅基地协管员每天进行巡查，及时发现并报告农户违规建房行为，到场人员需做好记录并签字确认，每周将巡查结果报送至镇农业农村局、自然资源和规划部门。镇综合行政执法局加强对各村（社区）“两违”巡查，发现一起立即处置一起，严格执法到位。
2.建立即时制止机制。村（社区）要及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，抓住现场放样、浇筑地基、一米线以下等关键节点，特别是对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为做到第一时间发现违法行为，第一时间进行劝阻。同时立即上报镇综合行政执法局严肃查处，在24小时内开展现场调查核实，及时制止违法行为，并将相关情况逐级报送市农业农村局。
3.建立及时查处机制。涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为未能整改到位的，报送市农业农村局依法立案查处，镇相关部门和所在村（社区）全力配合；对处罚决定逾期未执行的，依法移送人民法院强制执行；对涉嫌违法犯罪的，依法移送公安机关。
4.建立责任追究机制。对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。畅通信访举报渠道，将农民违法占地建房行为发现在初始、解决在萌芽。镇建设和生态环境局牵头，组织镇农业农村局、自然资源和规划广陵分局、供电、水利、派出所、交通运输、综合行政执法等部门以及村（社区）等多部门联合对占用永久基本农田建房、国道、省道两侧乱占滥建、严重影响村庄规划的进行联合查处。对案情重大、执法难度大的土地违法案件，及时上报，需要强制拆除的，村委会履行好村民自治组织程序，依法组织联合执法，依法依规严肃查处，提高执法效果和执法震慑力。
（四）严格推进有偿使用。为体现社会公平，实行宅基地有偿使用，对历史形成的超标准宅基地，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占用的宅基地，农村集体经济组织可以在民主协商基础上，实行有偿使用，宅基地有偿使用由集体经济组织主导，充分尊重村民意愿，有偿使用收费标准、费用收取方式等应经农村集体经济组织成员大会表决通过。宅基地有偿使用费纳入农村集体资产统一管理，主要用于集中居住点基础设施和公共配套设施建设，收取、使用情况纳入农村集体经济组织财务公开内容，接受农村集体经济组织成员监督，严禁私自截留、侵占、挪用。
鼓励村集体和集体经济组织成员通过自主经营、合作经营、委托经营等多种形式盘活利用闲置宅基地和农村住宅。支持返乡人员利用自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。城镇居民、工商资本等租赁村民住宅居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，农村住宅租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展，产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民向符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员转让宅基地。转让合同生效后，应及时办理农村宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，可以多渠道筹集资金，引导鼓励其自愿有偿退出宅基地。
各村（社区）要对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰、不留后遗症，对已经利用闲置宅基地和闲置住宅发展的农村新产业新业态项目，抓紧研究政策措施，在符合规划和用途管制等条件下，完善相关手续，加强事中事后监管。
第六条 夯实组织保障：
（一）建立联席会议制度。成立由镇长任组长、分管建房负责人任常务副组长，各村（社区）书记、建设和生态环境局、农业农村局、自然资源和规划广陵分局、综合行政执法局、供电、水利、交通运输、派出所等部门为成员的农村宅基地管理与农村建房工作领导小组，定期研究全市农村宅基地建房管理工作，协调解决全镇农村宅基地建房审批、管理、规划、用地需求、违法用地查处等重大问题，以及历史遗留问题化解，通报新增违法违规建设情况，办公室设在镇建设和生态环境局，承担日常工作。
（二）加强宣传培训。各村（社区）及相关部门要认真学习新修订的《土地管理法》及国家、省、市出台的相关政策，积极开展业务培训，做到镇、村负责宅基地工作人员全面了解掌握当前宅基地法律法规政策，学会依法批地、依法管地、依法用地。要充分运用各种宣传媒介，广泛开展土地国策国情和宅基地法律法规政策宣传，特别是加大对“一户一宅”“建新拆旧”等法规政策宣传力度，引导村民依法合理有序建房，禁止“一户多宅”“未批先建”等违法违规行为，积极营造依法管地用地社会氛围。镇分管领导和经办人员要重点培训农村宅基地改革和管理的法律法规和政策；村级宅基地协管员要重点培训农村宅基地申请的条件、资料和流程等政策业务；农民群众要充分宣传告知宅基地申请条件、布局要求、面积标准、用途管制、规划许可等政策规定，提高农户依法建房法治意识，提高预防违法占地的宣传力度。
（三）强化督查问责。镇农村宅基地审批管理工作领导小组将采取“四不两直”（不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待、直奔基层、直插现场）方式对各村（社区）、综合执法、建设和生态环境、自然资源和规划等部门进行督查检查，确保宅基地申请审查、审核批准、执法监督等各环节履职到位、管理到位。
坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。对因工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，发生新增宅基地建房违法行为造成不良影响的，依纪依法严肃追究相关责任人责任。党员、公职人员、村干部出现新增违法违规建房行为的，要依法依规从严从重查处问责。
附件：1.农户宅基地和建房预审单
2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
3.农村宅基地使用承诺书
4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表
5.乡村建设规划许可证（建设工程规划许可证）
6.农村宅基地批准书
7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
8.泰兴市宅基地用地建房审批管理台账
9.泰兴市曲霞镇 村宅基地巡查情况表
10.农村宅基地申报审批流程图
11.农村宅基地申报审批材料清单