申请人：泰兴市某房地产开发有限公司。
法定代表人：濮某，总经理。
委托代理人：李某，代理权限为特别授权。
委托代理人：徐某，代理权限为特别授权。
被申请人：泰兴市市场监督管理局，住所地泰兴市文昌路中段17号。
法定代表人：唐春良，局长。
委托代理人：陈国群，泰兴市市场监督管理局工作人员。代理权限为特别授权。
委托代理人：张宇洁，泰兴市市场监督管理局工作人员。代理权限为特别授权。
本机关于2022年9月6日收到申请人以邮寄方式补正提交的行政复议申请，申请人请求撤销被申请人于2022年6月30日作出的泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》。本机关于2022年9月13日予以受理，现已审理终结。
申请人称，被申请人作出的行政处罚决定，缺乏事实及法律依据。一是申请人作出的广告宣传仅为标注项目所在位置，并无暗示学区的意思表示。申请人广告宣传中“XX小学旁”“XX小学XX初中旁”“XX小学（XX校区）旁”等宣传均仅为对项目周边标志性建筑进行介绍，目的是为了方便客户对于项目位置的精准定位。因申请人开发的案涉项目XX位于泰兴市城南区域，该区域仍在发展中，标志性建筑较少。XX小学（XX校区）以及XX初中（XX校区）共同构成的XX学校，与XX项目仅相隔一条澄江路，直线距离约200米。申请人以“XX小学（XX校区）旁、XX初中（XX校区）旁”配合项目地址：泰兴市XX路与XX路交汇处进行宣传，可以让客户群体在看到广告时更快速准确地定位到XX项目位置。申请人并没有通过表示该位置来误导客户项目商品房属于“XX小学、XX初中”XX校区的意思表示。相反申请人在对应的宣传中均做了对应的免责提示：广告中关于学校的描述，旨在告知相关内容，不作为合同内容或要约。未来学校的名称、办学性质、办学规模、学校位置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等存在调整可能，必须以政府教育主管部门及学校最新政策为准。该免责提示清晰明确告知，广告中所描述的学校并非学区承诺和暗示，具体应当以教育主管部门政策为准。在申请人与客户签订的《商品房买卖合同》补充协议中也明确约定了“宣传资料中关于项目周边学校等教育资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准”，合同该页下面也有购房人的签字确认。
二是申请人作出的免责提示清晰明确，被申请人进行的调查询问不能反映真实情况。申请人所有涉及“XX小学”“XX初中”的广告中，为便于客户看清，该免责提示字号明显大于上面的其他免责提示，并且使用了与背景有明显色差的字体颜色。并非被申请人所表述的极小字体描述，主观意图不想让客户看到。被申请人对三名购房者的调查询问，证据效力欠缺，不能作为事实认定的依据。三名购房者系本案的利害关系人，通过否认注意到免责提示导致申请人被处罚，购房者可以依据行政处罚决定，向申请人主张各类赔偿，其作出的询问回答与自身利益相关，该回答不能作为对客观事实的认定依据。
三是申请人广告中对XX小学、XX初中XX校区的提及有合理依据并不存在恶劣影响。泰兴市政府事业单位泰兴市融媒体中心运营的“泰兴论坛”教育局板块相关帖子中，泰兴市教育局官方回复确认“XX路南侧、XX路西侧、XX路北侧地块建设的XX学校是九年一贯制学校，小学部为XX小学XX校区，初中部为XX初中XX校区，目前学校正在建设中，力争2022年秋学期XX学校招收新生。”泰兴市政府官网在2022年3月24日发布的《XX学校一期工程有望6月底交付》一文中也写明位于XX路，西邻XX河，南临XX路的XX学校一期预计2022年秋学期建成投入使用，下半年二期（小学）项目启动建设，也与教育局在官方网站的回复互相印证。申请人根据官方网站中教育局官方回复内容以及政府网站信息，如实对XX小学（XX校区）、XX初中（XX校区）的位置名称进行输出。并未做任何隐瞒、改变和误导。泰兴论坛为泰兴市政府的官方论坛，其宣传影响力度远大于申请人作为一个开发商的宣传力度。申请人引用该论坛中教育局官方回复的内容，并不会引起购房者闹事等恶劣事件。在被申请人出具《行政处罚告知书》后也对售楼处、朋友圈发布的相关广告及时进行了撤换，因XX广场并非申请人直接控制的商业广场，双方仅为广告合作关系，申请人已尽可能在合理时间内要求XX广场撤去相关广告内容。
四是申请人并未通过该宣传吸引购房者。申请人发布的广告中对于XX小学、XX初中的表述仅为对位置的描述，并未明示或暗示学区资源，同时也通过广告免责内容、合同约定、特别提示等各种方式充分向购房人进行提示，购房人在此基础上仍继续签约并履约的行为可以证明购房人对学区免责提示内容也予以认可，不存在购房人因申请人宣传陷入错误认识而购房的情况，故申请人不存在学区虚假宣传的行为。购房人购买申请人开发的XX项目房屋，系对于房屋本身品质、设计、后期物业服务的认可，而非出于学区暗示。
综上所述，被申请人作出的泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》缺乏事实依据，申请依法予以撤销。
申请人复议同时提交了以下证据材料：
1.申请人营业执照复印件、法定代表人证明及居民身份证复印件；
2.授权委托书及受委托人居民身份证复印件；
3.泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》。
被申请人答复称，一是被申请人具有对本行政区域内广告监督管理工作的法定职责。根据《中华人民共和国广告法》第六条第二款，被申请人具有对本行政区域内广告监督管理工作的法定职责。
二是行政处罚事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、处罚适当。2022年3月28日，被申请人接到举报称：“泰兴市某房地产开发有限公司XX花园售楼处宣传XX属于XX小学和XX初中学区”。被申请人针对上述举报于2022年4月8日依法对申请人的经营场所进行现场检查，情况如下：1.XX花园售楼处正门门口摆放有一个大型广告牌，含有“XX小学旁一湖双公园、XX小学XX初中旁”等内容。XX花园售楼处北侧入口内摆放有一个大型电子显示屏，含有“XX小学（XX校区）旁、配套优：名校学府在侧入驻教育主场、XX小学XX初中旁”等内容。2.被申请人通过核查发现销售经理王某和销售人员汪某的微信朋友圈发布含有“XX小学旁一湖双公园、XX小学XX初中旁”等内容的广告。销售经理王某和销售人员汪某已将上述广告截图打印并签字。
经被申请人调查查明：1.申请人于2022年2月份开始陆续通过广告牌、电子显示屏、微信朋友圈、户外广告等方式在XX花园售楼处内外、销售人员的微信朋友圈、XX广场等地方发布广告，通过“XX小学XX初中旁”、“配套优：名校学府在侧入驻教育主场”、“与XX初中一街之隔”等一系列的措辞和技巧宣传其开发的XX项目，以“XX小学XX初中旁”等内容为宣传重点，暗示通过购买XX项目商品房可享受“XX小学XX初中”XX校区的优质教育资源。申请人在明知“XX小学XX初中”XX校区未完成施工的情况下，仍通过广告的形式进行广泛宣传，给购房者造成了误导。经调查，目前XX所属的小学学区为XX校区，中学学区为XX中学。被申请人随机抽取申请人提供的四十九份《商品房买卖合同（预售）》复印件中的三份，并对三名购房者进行调查询问。三名购房者表示看到上述广告均认为XX属于“XX小学XX初中”的学区，并且均没有注意到上述广告中对学区不作承诺等内容的免责条款。申请人的上述广告宣传已给购房者造成只要购买XX项目商品房就能享受到“XX小学XX初中”XX校区优质教育资源的误导。泰兴市教育局出具的《情况说明》显示：“XX小学XX校区计划于2022年下半年开工建设，XX初中XX校区正在施工中，并且均未明确其施教区范围”。2.申请人和XX广场同属于XX控股集团，经双方沟通，XX广场2号门的广告牌免费给申请人使用3个月。售楼处的广告牌、电子显示屏以及销售人员微信朋友圈的广告经申请人财务部门核算广告费用无法计算。申请人发布含有“XX小学XX初中旁”等误导内容的房地产广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第四项的规定，依据《中华人民共和国广告法》第五十八条第一款第八项的规定，应予处罚。2022年6月9日，被申请人向申请人送达泰市监罚告〔2022〕12-027号《行政处罚告知书》，告知申请人案涉行政处罚事项及享有陈述权、申辩权和申请听证的权利。申请人于2022年6月9日向被申请人提出听证的要求，被申请人于2022年6月25日在泰兴市市场监督管理局四楼会议室举行了公开听证，申请人委托代理人以及办案人员均参与听证。申请人于听证会上所提出的陈述申辩意见，因不符合法律及相关规定，被申请人不予采纳。2022年6月30日，被申请人依法作出泰市监处罚〔2022〕00213号行政处罚决定，处罚内容如下：责令申请人停止发布上述广告并在相应范围内消除影响，给予罚款人民币陆拾万元整（￥600000.00）的行政处罚。2022年7月1日，通过微信的方式将《行政处罚决定书》送达申请人。
三是申请人的广告宣传行为构成误导宣传。申请人通过“XX小学XX初中旁”、“配套优：名校学府在侧入驻教育主场”、“与XX初中一街之隔”等一系列的措辞和技巧高频宣传其开发的XX项目，以“XX小学XX初中旁”等内容为宣传重点，暗示通过购买XX项目商品房可享受“XX小学XX初中”XX校区的优质教育资源。申请人明知“XX小学XX初中”XX校区未完成施工，由于涉案广告的内容，特别强调特定学校，结合其宣传语境，其已足以给消费者造成了XX项目商品房属于“XX小学XX初中”XX校区的误导，从而影响消费者购买选择，结合对购房者的调查，可以确定的是，申请人的广告宣传已实际造成购房者对学区的误导。泰兴市教育局出具的《情况说明》证明：“XX小学XX校区计划于2022年下半年开工建设，XX初中XX校区正在施工中，并且均未明确其施教区范围”。申请人通过广告牌、电子显示屏、微信朋友圈、户外广告等方式在XX花园售楼处内外、销售人员的微信朋友圈、XX广场等地方发布广告，以“XX小学XX初中旁”等内容为宣传重点，在广告宣传中重点突出“XX小学XX初中旁”等内容，反观申请人所说“免责提示”则以极小字体描述，且难以注意到，两者形成鲜明对比，主观故意突出宣传意图明显。《商品房买卖合同》中的补充协议，其一，合同不是广告，不能以合同免责条款免除广告的违法性，其二，在长达数万字的合同文本中，以一句合同免责条款，以期消除其违法宣传所造成的不良后果，该“免责”未作特别提示，亦不符合法律规定，也事实上不能“免责”，更不能作为免责依据。
四是被申请人进行的调查询问能够反映真实情况。被申请人随机抽取申请人提供的四十九份《商品房买卖合同（预售）》复印件中的三份，并对三名购房者进行调查询问。三名购房者表示看到上述广告均认为XX属于“XX小学XX初中”的学区，并且均没有注意到上述广告中对学区不作承诺等内容的免责条款。申请人的上述广告宣传已给购房者造成只要购买XX项目商品房就能享受到“XX小学XX初中”XX校区优质教育资源的误导。
五是申请人广告中对XX小学、XX初中XX校区的提及没有合理依据。2022年4月26日，泰兴市教育局出具的《情况说明》显示：“XX小学XX校区计划于2022年下半年开工建设，XX初中XX校区正在施工中，并且均未明确其施教区范围”。申请人于2022年6月9日收到泰市监罚告〔2022〕12-027号《行政处罚告知书》之后，仍然未及时整改，未在相应范围内消除影响。申请人仅仅将售楼处的广告牌进行了撤除，而销售人员的微信朋友圈和XX广场的广告一直未撤换。经被申请人调查，大多数销售人员都会发布关于“XX小学XX初中旁”等内容的广告，自2022年2月至2022年6月期间存在众多潜在消费者。2022年6月14日，被申请人前往泰兴市房产和住房保障服务中心调取申请人自2022年2月1日至2022年4月26日的备案数量，申请人已经合计备案115套。自2022年2月至2022年6月期间，上述广告宣传时间较长，受众群体远不止115户人家。如果上述广告中宣传的学区与最终泰兴市教育局公示的学区不一致，将会损害以上学为主要目的的购房者的切身利益，导致购房者闹事等恶劣事件的发生，影响社会和谐稳定。2022年8月26日，XX业主朱某向江苏省政府信访局投诉反映XX开发商虚假宣传XX小学和XX初中的学区房，但实际情况是XX不是学区房不能上学，严重误导了消费者，损害了以上学为主要目的的购房者的切身利益。XX广场作为泰兴知名大型商业综合体之一，拥有庞大的人流量，在其2号门正上方醒目位置设立含有“XX小学XX初中旁”等内容的超大广告牌，广告影响巨大。2022年6月15日，被申请人发现XX花园售楼处北侧入口内的电子显示屏上发布含有“城南双学府头排瞰景宅”等内容的广告。
综上，被申请人所做的行政处罚事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、处罚适当，请求复议机关依法维持泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》。
被申请人答复同时提供以下证据及依据：
1.立案审批表；
2.泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》；
3.行政处罚信用修复告知书；
4.微信截图；
5.泰市监听公〔2022〕12-001号《行政处罚案件听证公告》及张贴照片；
6.泰市监听通〔2022〕12-001号《行政处罚案件听证通知书》及送达回证；
7.泰市监罚告〔2022〕12-027号《行政处罚告知书》及送达回证；
8.现场笔录及现场照片；
9.相关材料（现场、微信宣传标语及图片）；
10.申请人《营业执照》复印件、《商品房预售许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证申请表》复印件、《建筑工程施工许可证》复印件；
11.法定代表人身份证复印件、授权委托书、委托代理人身份证复印件、相关人员身份证复印件；
12.当事人送达地址确认书；
13.当事人权利义务告知书；
14.询问笔录；
15.泰兴市教育局《情况说明》；
16.中共泰兴市机构编制委员会文件；
17.房管局备案明细；
18.听证申请有关材料；
19.听证笔录；
20.《商品房买卖合同（预售）》复印件；
21.《中华人民共和国广告法》。
经审理查明，2022年3月28日，被申请人接举报称“泰兴市某房地产开发有限公司XX花园售楼处宣传XX属于XX小学和XX初中学区”。被申请人执法人员于4月8日对申请人经营场所进行现场检查，经检查发现：1.XX花园售楼处正门门口摆放有一个大型广告牌，含有“XX小学旁一湖双公园、XX小学XX初中旁”等内容。XX花园售楼处北侧入口内摆放有一个大型电子显示屏，含有“XX小学（XX校区）旁、配套优：名校学府在侧入驻教育主场、XX小学XX初中旁”等内容。2.被申请人通过核查发现销售经理王某和销售人员汪某的微信朋友圈发布含有“XX小学旁一湖双公园、XX小学XX初中旁”等内容的广告。销售经理王某和销售人员汪某已将上述广告截图打印并签字。因申请人涉嫌发布违反法律规定的房地产广告，被申请人于4月11日予以立案。被申请人经过调查查明：申请人于2022年2月份开始陆续通过广告牌、电子显示屏、微信朋友圈、户外广告等方式在XX花园售楼处内外、销售人员的微信朋友圈、XX广场等地方和平台发布广告，广告内容显示“XX小学XX初中旁”、“配套优：名校学府在侧入驻教育主场”、“与XX初中一街之隔”等一系列的宣传标语。4月26日、5月12日、5月26日，被申请人对申请人公司销售经理王某进行询问并制作询问笔录，王某称，广告中所说的“XX小学XX初中旁”是根据事实情况进行宣传，目前学校在建；公司针对广告内容进行过培训，培训内容是对学区不做任何承诺，后期以政府划分为准；上述广告由公司设计部门负责设计，由公司内部负责安装，XX广场2号门的广告牌免费给申请人公司使用3个月，售楼处的广告牌、电子显示屏以及销售人员微信朋友圈的广告经公司财务部门核算广告费用无法计算。5月7日，被申请人对申请人公司销售人员蒋某、杨某进行询问并制作询问笔录，二人称，公司楼盘所处位置的小学及中学学区是XX校区、XX中学，公司销售人员几乎都会发布含有“XX小学XX初中旁”等内容的广告宣传，其向购房者介绍公司开发的XX红绿灯口正在建“XX小学、XX初中”XX分校，以后按就近原则上学，预计今年九月招生，最终以教育局红头文件为主。
另查明，2022年4月26日，泰兴市教育局出具《情况说明》一份，其中载明：“XX小学XX校区计划于2022年下半年开工建设，XX初中XX校区正在施工中，并且均未明确其施教区范围”。6月14日，泰兴市房产和住房保障服务中心向被申请人出具书面说明一份，内容载明：“经查询我中心备案系统，自2022年2月1日至2022年4月26日，泰兴市某房地产开发有限公司开发的XX项目合计备案115套”。被申请人随机调取三份《商品房买卖合同（预售）》，并对三名购房买受人进行询问，三名买受人均表示其对申请人广告宣传标语的理解是属于“XX小学、XX初中”的学区房，销售人员也曾向其宣传过该楼盘属于“XX小学、XX初中”XX校区，其并没有注意到上述广告中对学区不作承诺等内容的免责条款。2022年8月26日，江苏省政府信访局收到案涉XX项目购房者的信访材料，反映开发商宣传的是XX小学、XX初中的学区房，其购置房子也是为小孩读书，后向教育部门了解到，XX并非学区房，其向开发商提出退房退款要求，开发商不予退还。
再查明，2022年6月9日，被申请人向申请人送达泰市监罚告〔2022〕12-027号《行政处罚告知书》，告知申请人案涉行政处罚事项及享有陈述权、申辩权和申请听证的权利。被申请人于2022年6月25日召开听证会，被申请人未采纳申请人提出的陈述申辩意见。6月30日，被申请人依据《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款第四项、第五十八条第一款第八项作出泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》，责令申请人停止发布上述广告并在相应范围内消除影响，给予罚款人民币陆拾万元整。2022年7月1日，被申请人工作人员通过微信将《行政处罚决定书》送达申请人委托代理人王某。申请人对上述《行政处罚决定书》不服，向本机关提起行政复议。
上述事实有立案审批表、泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》、微信截图、《行政处罚案件听证公告》及张贴照片、《行政处罚案件听证通知书》及送达回证、《行政处罚告知书》及送达回证、现场笔录及现场照片、相关材料（现场、微信宣传标语及图片）、申请人《营业执照》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证申请表》、《建筑工程施工许可证》复印件、信访件基本情况、法定代表人身份证、授权委托书、委托代理人身份证、相关人员身份证等复印件、询问笔录、泰兴市教育局《情况说明》、房管局备案明细、听证申请有关材料、听证笔录、《商品房买卖合同（预售）》复印件等证据予以证实。
本机关认为，根据《中华人民共和国广告法》第六条第二款规定，县级以上地方市场监督管理部门主管本行政区域的广告监督管理工作。据此，本案被申请人具有对本行政区域内广告监督管理工作的法定职责。
《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款第四项规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当标明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。结合本案证据，申请人从2022年2月份开始，陆续通过广告牌、电子显示屏、微信朋友圈、户外广告等方式在XX花园售楼处内外、销售人员的微信朋友圈、XX广场等地方和平台发布广告，广告内容显示“XX小学XX初中旁”、“配套优：名校学府在侧入驻教育主场”、“城南双学府头排瞰景宅”等一系列的宣传标语。标语中使用突出的大号字体标注“XX小学”“XX初中”等字样，形成对该房地产所属学区的宣传导向。购房者在选择商品房时通常会考虑到商品房所在的区域是否可以享受更好的医疗、教育、商业等公共资源，本案中，案涉商品房项目所属小学学区为XX校区，中学学区为XX中学，而申请人通过突出在建的“XX小学和XX初中XX校区”作为宣传重点，虽未明确标注或承诺以上校区为该商品房所在学区，但事实上已经对购房者造成选购商品房的误导，违反上述法律规定。另，申请人虽在申请书中提出在广告、《商品房买卖合同（预售）》中均做了对应的免责提示的理由，但该免责提示并不能阻却申请人以上违法事实，本机关不予采纳。
《中华人民共和国广告法》第五十八条第一款第八项规定，有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：（八）违反本法第二十六条规定发布房地产广告的。本案中，申请人从2022年2月开始陆续通过广告牌、电子显示屏、微信朋友圈、户外广告等方式在XX花园售楼处内外、销售人员的微信朋友圈、XX广场等地方和平台发布广告，一是广告影响的受众群体较广，二是其投放的时间较长，其广告影响范围较大。另外，在申请人收到《行政处罚告知书》后，并未及时撤换销售人员朋友圈广告内容，XX广场的广告亦未撤除，其广告宣传影响力仍处于持续状态。经申请人财务部门核算，以上广告费用无法计算。被申请人依照上述法律条文规定，责令申请人停止发布上述广告并在相应范围内消除影响，给予罚款人民币陆拾万元整的行政处罚量罚适当，于法不悖。此外，被申请人依法对申请人进行立案、调查、举行听证、向申请人送达《行政处罚告知书》、作出案涉《行政处罚决定书》并送达申请人，其行政执法程序符合《中华人民共和国行政处罚法》的相关规定。
综上，被申请人作出的泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》，事实认定清楚，适用法律正确，量罚适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，本机关决定：
维持被申请人作出的泰市监处罚〔2022〕00213号《行政处罚决定书》。
申请人如对本行政复议决定不服，可自收到本复议决定书之日起15日内依法向江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院提起行政诉讼。
二〇二二年十一月一日