一、《泰兴市物业服务收费管理实施细则》（修订版）出台的背景

1．国家的《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》已于2018年作了修订。

2．为了回应广大业主迫切的现实需要，也是推进放管服改革的客观需要。新的《江苏省定价目录》进一步放开相关的物业服务收费，严格将物业服务收费管理的内容限定在定价目录规定的范围内。

3．《泰兴市物业服务收费管理实施细则》是2014年出台的，有部分条款与现行政策不相适应，根据文件管理的要求，需要重新进行修订。

4．今年市委、市政府把物业管理作为全市的重点工作之一来抓，确定为“物业管理专项整治年”，《细则》的出台，助推物业管理专项整治取得一定成效。

二、《细则》出台的目的

进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，提升物业服务管理水平。

三、《细则》的特点

《细则》总体上体现“三性”：

一是合法性。《细则》中的条款内容，有国家的《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》作支撑。其内容符合《条例》、《办法》精神要求。

二是约束性。《细则》中的条款，对业主和物业服务企业都具有约束。

三是指导性。《细则》中的条款，对物业服务收费行为具有明确的规范指导。

四、《细则》（修订版）的亮点

进一步明晰了政府定价的范围。根据新的《江苏省定价目录》规定，将实行政府指导价的物业服务收费范围严格限定在普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费以及保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业公共服务费，人防车位租金按照《江苏省物业管理条例》也纳入管理范围。除此以外，其他服务收费均实行市场调节价。

1．《细则》提出，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费，并分别明确了三个收费的内涵。

2．《细则》明确，业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

3．《细则》突出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，采纳了相关部门以及大多数业主和物业服务企业的意见，取消了空置房收费减免的相关规定。明确规定，业主应当从房屋买卖合同(符合竣工交付条件)、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。

4．《细则》明确，同一物业管理区内设有地面地下停车位的，地面车位、车库租金可高于地下的车位、车库租金。

5．人防车位的租金标准及管理要求，按《泰州市物价局住建局民防局关于明确泰州市区住宅小区停车收费相关政策的通知》（泰价服[2018]53号）规定执行。即全泰州市范围内统一。

6．对业主关心的利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的收益问题。《细则》作了明确和规范。即利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，业主大会成立前，应当经有利害关系的业主同意，应当在前期物业服务合同中约定。收益应当主要用于补充专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费的规定使用。

7．《细则》对投诉较多、矛盾集中的垃圾清运收费、车辆出入证收费、门禁卡收费等问题进行了专门明确和规范。《细则》规定，业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主免费配置必要数量的出入证(卡)和汽车出入卡；改造升级实行出入证(卡)管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必要数量的出入证(卡)和汽车出入卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

8．《细则》对业主关心的收费公示、收支情况，费用分摊等问题作了明确和规范。《细则》规定，物业服务企业应当将物业公共服务费、汽车停放费、共用设施经营收入单独列账，独立核算。应当在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况、公共能耗费和电梯运行费的分摊等情况,并向业主大会报告，接受全体业主和社会监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应接受业主委员会的核查。业主委员会可以聘请第三方机构对物业服务费的年度收支情况进行审计，其审计费用从物业服务费和经营公共设施收益中列支，不足部分，全体业主分摊。