根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市房屋征收部门拟定了《泰兴市拱极路东侧、龙河路南侧地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》。

为保证对被征收人给予公平补偿，保障房屋征收与补偿工作顺利进行，现将《泰兴市拱极路东侧、龙河路南侧地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》予以公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2026年10月7日前（以邮戳日期或签收日期为准），将实名书面意见寄（送）达泰兴市枕淮路2号泰兴市房屋征收服务中心。并请在信封上注明“泰兴市拱极路东侧、龙河路南侧地块国有土地上房屋征收项目征求意见”字样。

附件：《泰兴市拱极路东侧、龙河路南侧地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》

泰兴市人民政府

2026年9月2日

附件

泰兴市拱极路东侧、龙河路南侧地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）

因旧城区改建的需要，市政府拟对泰兴市拱极路东侧、龙河路南侧地块国有土地上的房屋实施征收。为规范国有土地上房屋征收与补偿行为，切实维护被征收人合法权益，保证城市建设顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，结合实际，制定本方案。

一、征收范围

具体范围详见拱极路东侧、龙河路南侧地块红线图（泰自然规划20260055号）。

二、征收对象

上述红线图范围内国有土地上的房屋（集体土地上房屋除外）。

上述红线图范围内的国有土地使用权同时收回。

三、签约期限

截至2026年12月31日。

四、征收实施单位

泰兴市欣顺房屋征收事务所。

五、房屋面积、土地面积的认定

根据征收实施单位的调查，本项目国有土地上房屋征收范围内涉及成套住宅房屋、独门院落住宅房屋的征收。对房屋的认定按照下列情形执行：

（一）成套住宅房屋

包括合法建筑面积、照顾补偿建筑面积、储藏室面积、汽车库面积以及不予认定建筑面积的认定。

1.合法建筑面积认定

（1）被征收人领取了房屋权属证书或办理了房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料的，以房屋权属证书登记面积或房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料中载明的批准面积，认定为房屋的合法建筑面积。

（2）被征收人未领取房屋权属证书且未办理房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料的，以房屋实际测绘面积，认定为房屋的合法建筑面积。

（3）成套住宅楼幢内的公共走道、楼梯（电梯）、外半墙等公共建筑部分，未计入房产（不动产）登记面积的，认定为合法建筑面积并予以分摊。

（4）成套住宅楼幢内封闭的阳台，原登记一半面积的，对另一半未经登记的面积，认定为合法建筑面积。

2.照顾补偿建筑面积认定

（1）成套住宅边套被征收人私自将作为造型建设的挑台封闭在套房内的，按封闭挑台面积的一半面积，认定为照顾补偿建筑面积。

（2）成套住宅为地上一层，被征收人借二层阳台底部私自加建的封闭阳台，未经登记且未办理房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料的，按加建阳台水平投影建筑面积的一半面积，认定为照顾补偿建筑面积。

3.储藏室、汽车库面积认定

成套住宅楼统一配套建设的储藏室、汽车库，按照统一配套建设时的设计用途进行认定。

4.依据上述规定，未被认定为合法建筑面积、照顾补偿建筑面积、储藏室面积、汽车库面积的其他建筑面积，均作为不予认定建筑面积。

（二）独门院落住宅房屋

包括合法建筑面积、照顾补偿建筑面积、储藏室面积、汽车库面积、不予认定建筑面积以及合法土地使用权面积、照顾补偿土地面积的认定。

1.合法建筑面积认定

（1）被征收人领取了房屋权属证书、土地使用权证书（不动产权证）或办理了房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料、其他合法土地权属来源证明材料的，以房屋权属证书登记的建筑面积或房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料中载明的批准建筑面积，认定为合法建筑面积。

（2）被征收人领取了房屋权属证书或办理了房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料，但未领取土地使用权证书也未办理其他合法土地权属来源证明材料，土地调查认定为国有土地的，以房屋权属证书登记的建筑面积或房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料中载明的批准建筑面积，认定为合法建筑面积。

（3）被征收人领取了土地使用权证书或办理了其他合法土地权属来源证明材料，但未领取房屋权属证书也未办理房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料的，依据1995年航测图（2000年修补测图）测算的面积，认定为房屋合法建筑面积。

（4）被征收人未领取房屋权属证书和土地使用权证书（不动产权证），也未办理房屋规划建设审批手续等相关权属来源证明材料和其他合法土地权属来源证明材料，土地调查认定为国有土地，且房地使用权人一致的，依据1995年航测图（2000年修补测图）测算的面积，认定为房屋合法建筑面积。

2.照顾补偿建筑面积认定

被征收人在其合法土地使用权范围内的自建房屋，1995年航测图（2000年修补测图）测算面积大于经认定的合法建筑面积的部分，认定为照顾补偿建筑面积。

3.储藏室、汽车库面积认定

（1）被征收人在其合法土地使用权范围内的自建房屋，房屋内部顶层未经登记，但能够正常使用，其高度达到 2.2 米部分的实际测绘面积，纳入房屋总建筑面积。

（2）被征收人在其合法土地使用权范围内的自建房屋，未被认定为合法建筑面积和未被认定为照顾补偿建筑面积的部分，按照不超过认定为合法建筑面积与照顾补偿建筑面积之和的20%，照顾认定为储藏室、汽车库，其中：照顾认定为汽车库的必须是地上一层或者地下、半地下的部分，面积大于等于12㎡、小于等于30㎡。无法依照宗地图件划定土地使用权范围的，可按合法土地使用权面积划定，即：被征收房屋认定为合法建筑面积的部分、认定为照顾补偿建筑面积的部分与照顾认定为储藏室、汽车库的部分的建筑占地面积之和不得超过经认定的合法土地使用权面积。被征收房屋经认定的合法建筑面积与照顾补偿建筑面积之和小于60㎡，合法建筑面积与照顾补偿建筑面积以外的部分大于等于12㎡，且符合汽车库认定标准的，按照12㎡认定汽车库的面积。

4.依据上述规定，未被认定为合法建筑面积、照顾补偿建筑面积、储藏室面积、汽车库面积的其他建筑面积，均作为不予认定建筑面积。

5.土地面积的认定

（1）土地使用权已经登记的，按照登记面积，认定为合法土地使用权面积；土地使用权未经登记，但办理了相关合法权属来源证明材料的，按照合法权属来源证明材料批准的面积，认定为合法土地使用权面积。

（2）房屋有合法权属来源证明材料，土地无合法权属来源证明材料，且无院落的，按照经认定的合法房屋建筑占地面积，认定为合法土地使用权面积。

（3）房屋有合法权属来源证明材料，土地无合法权属来源证明材料，且有院落的，按照经认定的合法房屋建筑占地面积，认定为合法土地使用权面积；其院落土地面积依据1995年航测图（2000年修补测图），结合实际测绘面积，照顾认定为土地补偿面积。院落由两户或两户以上共同使用的，按上述标准照顾认定共有院落土地补偿面积。共有院落的土地补偿面积由共同使用人协商分配份额，协商不成的，由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定。

（4）既无房屋合法权属来源证明材料，又无土地合法权属来源证明材料的，按照经认定的合法房屋建筑占地面积，认定为合法土地使用权面积；有院落的，其院落土地面积依据1995年航测图（2000年修补测图），结合实际测绘面积，照顾认定为土地补偿面积。院落由两户或两户以上共同使用的，按上述标准照顾认定共有院落土地补偿面积。共有院落的土地补偿面积由共同使用人协商分配份额，协商不成的，由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定。

（5）照顾认定为土地补偿面积范围内的房屋建筑面积，作为不予认定建筑面积。

（三）征收范围内未经登记的建筑，由征收实施单位向相关职能部门提交调查材料，相关职能部门按照相关规定进行认定。认定为违法建设的，由相关职能部门处理。

六、补偿

对被征收房屋的补偿包括：合法建筑面积的补偿（含土地使用权的补偿）、照顾补偿建筑面积的补偿、储藏室补偿、汽车库补偿、不予认定建筑面积补偿、独门院落住宅房屋的“地大于房”面积补偿、装饰装潢附属物补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿。

（一）房屋价值的补偿

1.合法建筑面积的补偿（含土地使用权的补偿）

由经选定的房地产价格评估机构，按照泰州市人民政府《关于印发泰州市国有土地上房屋征收评估细则的通知》（泰政规〔2024〕5号）相关规定评估确定。

2.照顾补偿建筑面积的补偿

由经选定的房地产价格评估机构，按照经认定的合法建筑面积补偿标准，评估确定。

3.储藏室的补偿

储藏室的补偿单价按照被征收房屋标准样本住宅房屋评估基准价格的50%计算，总价以储藏室的单价乘以储藏室的认定面积计算。

4.汽车库的补偿

汽车库的补偿单价按照被征收房屋标准样本住宅房屋评估基准价格的75%计算，总价以汽车库的单价乘以汽车库的认定面积计算。

5.不予认定建筑面积的补偿

由经选定的房地产价格评估机构，按照泰兴市人民政府《关于公布泰兴市房屋征收重置价格和装饰装潢及附属物补偿标准的通知》（泰政发〔2022〕2号）规定的标准结合成新率评估确定。

6.独门院落住宅房屋的“地大于房”面积补偿

独门院落住宅房屋的“地大于房”面积是指，房屋经认定的合法土地使用权面积与照顾补偿土地面积之和，大于房屋经认定的合法建筑面积与照顾补偿建筑面积之和的部分，“地大于房”面积的补偿价格，由经选定的房地产价格评估机构，按照泰州市人民政府《关于印发泰州市国有土地上房屋征收评估细则的通知》（泰政规〔2024〕5号）相关规定评估确定。

7.经职能部门认定的违法建设，依法不予补偿。未经认定的土地面积不予补偿。

（二）装饰装潢附属物的补偿

由征收当事人协商确定，协商不成的，由经选定的房地产价格评估机构，按照泰兴市人民政府《关于公布泰兴市房屋征收重置价格和装饰装潢及附属物补偿标准的通知》（泰政发〔2022〕2号）规定的标准结合成新率评估确定，突击装潢不予补偿。

（三）搬迁费

按照被征收房屋经认定的合法建筑面积、照顾补偿建筑面积之和15元/㎡标准计算，低于2000元/次补足2000元/次。

被征收人选择货币补偿，按一次计算搬迁费；被征收人选择产权调换，按两次计算搬迁费。

（四）临时安置费

被征收人选择货币补偿或现房产权调换，自被征收房屋腾空交钥匙之日起计，过渡期为12个月，按照被征收房屋经认定的合法建筑面积、照顾补偿建筑面积之和12元/月/㎡一次性支付，低于1200元/月的，按1200元/月计算。

（五）停产停业损失补偿

被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房，征收时不给予停产停业损失补偿。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，同时符合以下条件的给予停产停业损失补偿。

1.被征收房屋于2010年7月1日前领取了工商营业执照；

2.工商营业执照登记的经营地址与被征收房屋权属登记地址或者与经公安部门确认的地址一致；

3.被征收房屋自领取工商营业执照之日起，须持续经营1年以上，且房屋征收决定公告之日被征收房屋仍实际用于经营。其营业面积和期限由工商登记部门确认，给予停产停业损失补偿的房屋面积须是经认定的房屋合法建筑面积。

房屋征收决定公告之日无经营现状或者工商营业执照已经吊销、注销的房屋不给予停产停业损失补偿。

符合上述条件的被征收房屋按照下列标准给予停产停业损失补偿：

被征收房屋自领取工商营业执照起，至房屋征收决定公告之日，持续经营不足5年的，按照经确认的营业面积评估价格的5%，给予停产停业损失补偿；持续经营达到5年不足10年的，按照经确认的营业面积评估价格的10%，给予停产停业损失补偿；持续经营达到10年不足15年的，按照经确认的营业面积评估价格的15%，给予停产停业损失补偿；持续经营达到15年及以上的，按照经确认的营业面积评估价格的20%，给予停产停业损失补偿。

（六）已安装管道天然气的被征收房屋，被征收人凭初装发票等有效凭证领取与其初装费等额的补偿。

七、补偿方式

被征收房屋补偿方式为货币补偿和产权调换。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

征收有租赁关系的合法产权房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行产权调换。

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，在被征收人签订征收补偿协议并腾空交房后，房屋征收部门将被征收房屋的价值、装饰装潢附属物补偿价值，按规定应当支付的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、奖励和补助等一次性支付给被征收人。

（二）产权调换

被征收人选择产权调换的，在被征收人签订征收补偿协议并腾空交房后，房屋征收部门与被征收人一次性结清被征收房屋的价值与产权调换房价值的差价，被征收房屋的装饰装潢附属物补偿价值，按规定应当支付的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、奖励和补助等费用。

1.被征收人选择产权调换的，房屋征收部门提供彤呈苑、银丰佳园、康宁佳园、康乐佳园、周曾家园、罗马假日（圣皇宫）住宅现房供被征收人产权调换。按照“先交房先选房”的原则，以签订征收补偿协议后腾房交钥匙的顺序确定选房顺序，若腾房交钥匙的时间相同，则按照签约的时间顺序进行编号。腾房交钥匙和签约的时间分别精确到时、分。

2.被征收人按照被征收房屋合法建筑面积等面积就近靠套型选择产权调换房，产权调换房总面积不得超出被征收房屋合法建筑面积20㎡。照顾补偿建筑面积、不予认定建筑面积等面积不作为产权调换面积。

被征收人选择彤呈苑、银丰佳园、康宁佳园、康乐佳园、周曾家园、罗马假日（圣皇宫）住宅现房产权调换的，产权调换房面积与被征收房屋合法建筑面积（含就近靠套型20㎡）等面积的部分，按照市政府公布的优惠价格结算；产权调换房面积超出被征收房屋合法建筑面积（含就近靠套型20㎡）的部分，按照产权调换房评估基准价格结算。以上结算价格仅指房价，不含层次费、管道天然气初装费等其他费用。产权调换房评估基准价格，由经选定的房地产价格评估机构评估确定。

产权调换房套型面积、市政府公布的优惠价格、评估基准价格，以现场公示为准。

3.层次费：按照泰州市人民政府《关于印发泰州市国有土地上房屋征收评估细则的通知》（泰政规〔2024〕5号）相关规定执行。

4.管道天然气初装费：按2800元/套结算。

5.物业服务费：房屋征收部门根据被征收人选择的住宅产权调换房面积，按照政府指导价格1.2元/㎡/月的标准发放2年的物业服务费补贴（不含公共能耗、电梯运行等其他费用）。产权调换房的物业服务费由被征收人自行缴纳。

6.汽车库（位）由被征收人自行向开发建设单位购买（租赁）。

7.产权调换房的建筑面积允许误差±3%。

八、奖励和补助

（一）货币奖励

住宅房屋的被征收人选择货币补偿，在第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按照被征收房屋合法建筑面积150元/㎡的标准给予货币奖励，在第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按照被征收房屋合法建筑面积50元/㎡的标准给予货币奖励。照顾补偿建筑面积、不予认定建筑面积等面积不给予货币奖励。第一奖励时段和第二奖励时段的奖励金额不予累计。被征收人在本方案规定的提前搬迁奖励时段内未签订征收补偿协议或未腾空交房的，不予奖励。

（二）提前搬迁奖励

1.奖励时段

第一奖励时段截至2026年12月15日，第二奖励时段截至2027年1月15日。

2.奖励标准

被征收人在第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，每户给予30000元奖励；被征收人在第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，每户给予15000元奖励。

第一奖励时段和第二奖励时段的奖励金额不予累计。在规定的奖励时段内被征收人未签订征收补偿协议或未腾空交房的，不予奖励。

（三）特困补助

被征收人及其共同居住生活的家庭成员中，存在经民政部门依法认定的特困人员的，被征收人签订征收补偿协议并腾空交房后，按30000元/户给予一次性生活救助。征收决定公告公布后，征收工作人员不得帮助其办理相关证明手续。

特困补助在征收现场公示，接受监督。

九、腾房交验

房屋征收补偿协议签订后，被征收人应当在协议约定期限内搬迁。被征收人腾房交钥匙时，应保证房屋完整，不得损坏房屋结构、设施，如擅自拆卸、损坏的，按评估价从补偿款中扣除。

被征收房屋腾空交付后，由经委托的实施单位实施拆除。

十、相关规定与说明

（一）被征收人指被征收房屋所有权人。

（二）征收范围内单位和个人不得进行下列活动：

1.新建、扩建、改建房屋；

2.以被征收房屋为注册地址办理市场主体登记手续；

3.改变房屋、土地用途；

4.其他不当增加补偿费用的行为。

违反以上规定的，不予补偿。

（三）以房屋权属证书为计户依据，一证为一户（不含非住宅非营业房屋），共有产权证作为一户计算。

（四）经相关部门审核，符合申请保障性住房条件的，按照保障性住房相关规定办理。

（五）征收有租赁关系的合法产权房屋，房屋征收部门对被征收人按规定补偿，被征收人与房屋承租人按照民法典相关规定解除租赁关系，并负责房屋承租人的搬迁事宜。

（六）本地块房屋征收补偿情况在泰兴市阳光征收系统（http://221.178.170.24:9090/txfwzsweb/default.aspx）内公示。

本方案由泰兴市住房和城乡建设局负责解释。